详谈复式泡沫

对於大约110万个供满楼的住宅小业主来说，我们不能不说他们是十分快活的！他们没有供楼负担，银行定期存款收息长期都是4%至5%左右，然后享受香港1.8%的通胀！更可进入大湾区城市，享受零通胀下的价廉物美，甚至更亲切的服务。小业主收租回报率开始出现2.8厘至3厘，几年前甚至更早买入的不少是享受到4厘甚至更高的回报率！近几年买入住宅，虽然楼价已经面对冲击，但其实已经供了数年，而且享受了几年等同租值的「赚住」，我们仍幸福，不需理会网上负面的无病呻吟。

当然，近年买入住宅的朋友因为2019年暴动、疫情和金融大战，面对楼价下调是相对容易受悲情所影响，但所谓楼价下调只影响短期的回报期望，并没有影响长远的投资结果！而根本没有打算卖出楼的朋友就连短期回报也无得输，加息的确增加了供楼负担，但是并没有超越原本压力测试的范围！

有朋友说：「如果当年没有楼市辣招，香港今日冧左啦！」的确是，2007年之后超过10万亿的资金涌入香港，如果没有楼市辣招的话，当美国缩表剪羊毛的时候，我们一早溃不成军了！大多数持有住宅的小市民其实正受惠香港金融制度之下去泡沫的好处！

但时代也教训了我们，有关楼市辣招等的去泡沫措施，只能去除以用家为主的「单式泡沫」，不能去除商业行为的「复式泡沫」，最后香港的经济被复式泡沫拉了后腿！

所谓复式泡沫即是说泡沫不是衍生於单一的成交，价格是由连续性的行为组合去制造岀来的！但因为有关价位是没有受过市场冲击的巩固，所以很多时都存在浓厚的泡沫！当然小市民做不到连续性的行为，笔者举一个例子，香港商铺早几年曾有一些由於租金升所以估价提升，而高估价亦衍生了更高的信用借贷，以上本来是很合理的，但如果过程欠足够巩固的话，亦会衍生复式泡沫。中国本来擅长去除泡沫，但近年却难以去除复式泡沫，以内房为例，若发展商高价买入地皮，令到手上的其他地皮得到升价，於是估价提升，最后以新的估值去发债券，中间如果没有一个严谨的微调亦很有可能衍生泡沫。

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香港是否会世界末日？复式泡沫只令到借复式泡沫的高杠杆人士受到冲击，对於其他没有进入复式泡沫的人士来说其实仍过得很快活！