加息潮唔使食惊风散 「息」呢招大减供楼压力
日期：2023-09-12
加息周期尚未完结，七月下旬美国宣布加息0.25%后，多间银行随即上调最价惠利率(P)0.125%，令业主供楼利息支出进一步上升。然而，在P上调之际，除了供楼利息支出增加外，其实与供楼利息挂鈎的Mortgage Link户口存款息率也同步上升，若业主有闲钱在手，将资金集中放在这类户口可望减低供楼压力，最多可悭一半供楼利息。
七月香港加息0.125%后，以汇丰银行为例，P由5.75%升至5.875%，以P-2.25%计按揭息率增至3.625%，假设借贷金额300至800万元，每月供款额增加210至561元(表一)，一年下来便增加数千元利息支出。
对於有闲资在手的供楼业主在加息周期，应善用与供楼利息挂鈎的Mortgage Link户口收息，减低加息周期的供楼压力，因为相关户口会每月派息，而存款息率与供楼利率相同，意味加息周期该户口的存款息率也不断上升。不过，在户口内能获得与供楼利率相同的存款金额有上限，通常等於按揭借贷余额的一半，即假设借贷金额为500万元，Mortgage Link户口中最多250万元能享受与供楼利率相同的存款利息，超出上限的存款，息率则与活期户口无异。
Mortgage Link户口存款利率与按揭息率挂鈎，相关存款上限为按揭金额的一半。
究竟Mortgage Link户口能减低多少供楼压力？假设按揭金额为500万元，供款期30年，按揭息率3.625%，每月供款额22,803元，第一期供款中约14,584元为利息。若业主将相等於按揭金额一半的闲置资金即250万元放在Mortgage Link户口，该月便可获得约7,292元利息，相等於供款利息的一半，变相每月悭7,200多元利息支出。
由於加息周期未知何时完结，而按揭息率已上升至3.625%，对於有备用现金在手的业主又不想做定期绑住，不妨积极将现金集合在Mortgage Link户口对抗息魔的压力，每年可望省下数以万计的供楼利息支出。
表一：七月加息前后每月供楼支出变化
| 借贷金额(百万元) | 加息前每月供款(元)* | 加息后每月供款(元)# | 每月增加(元) | 扣除Mortgage Link利息后每月增加(元) |
| 300 | 13472 | 13682 | 210 | 105 |
| 400 | 17962 | 18243 | 281 | 140.5 |
| 500 | 22453 | 22803 | 350 | 175 |
| 600 | 26943 | 27364 | 421 | 210.5 |
| 700 | 31434 | 31924 | 490 | 245 |
| 800 | 35924 | 36485 | 561 | 280.5 |
备注：假设将一半借贷金额放在Mortgage Link户口
*年息3.5%，#年息3.625%。
假设供款年期30年，九成按揭计算，不包括按保支出。
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