市场虽重整 幸福仍处处

上星期笔者提出的「动态财富」与「静态财富」得到了一些回响，事实上单依赖成交个案去判断社会财富误差率极大，当每次成交价最低之后，其实楼价都会出现回升，对！当楼价低於实际价值和静态财富的时候，楼价就容易回升！

笔者在过去一星期去了日本的福冈，和日本的朋友讨论了当地与香港的经济，我们发觉日本这我们年轻时的繁盛国家，后来树大招风引起了美国与4个盟友的协议被迫签署了「广场条约」，於是日元在10年间升逾2倍，日本也进入了20多年的通缩年代，物价也在此期间几乎没升没跌，国力也因「通缩」，直至近期美国无限量化货币之下，日本比美国更积极作出量化货币，近年就由「通缩」进入了「滞胀」阶段（经济呆滞下高通胀）。对比下，中国尤其香港其实暂时仍然非常幸福，暂时香港的通胀是1.8%，失业率是2.8%，定期存款普遍利息逾4%，H按实际住宅按揭息口是3.625%，渣打银行预测2023年香港GDP增长为4.3%，我们看以上因素相对上其实香港只要能够保持到，社会将保持朝气和活力，而国内的通胀是接近零的-0.3%，经济增长是6.3%。

在香港，影响整体财富的租金回报、GDP、存款利息都比通胀高！楼价虽跌，但只要现在不卖出，其实是没有损失！只要现在入市，楼价就比早两年有所折让，这不是天堂般的处境吗？

城市长远的通胀、生产力增长深远影响每一个居民，对比一时的楼价升跌，只是一件小事。今次在日本旅行，体会有一个可以杀香港於无形的就是移民潮，福冈的街头已算是见到较多年轻人的日本城市，远比东京、大阪、札幌要多，但笔者见到很多商铺晚上7时左右已关门，可想而知，这个城市是没有足够人力资源去服务。我们要庆幸内地大量输入优才、高才令香港人口重新增长，如果人口增长趋势持续，这才是长远支持楼市的重要因素！

如果现在楼价跌可以偷一个时段出来，让年轻人容易置业，笔者作为地产从业员或投资者，我是愿意付出的。

最后，一个城市的夜晚是反映到城市的活力，笔者是同意香港要重振夜市，但内容应是重振我们城市的动力、创业经济、简易税制，应该将繁复的营商、不同规限拆墙松绑，重新找一个中间点去平衡各方利益。

即时睇全港各区笋盘