【实例拆解】医管局员工置业贷款压力测试及贷款年期计算方法

上篇提到医管局员工置业贷款的操作原理以及贷款息率计算方法。医管局的贷款按息可低至1厘的确很吸引，但由於医管局计划的锁息上限是以6厘去计算，会令到压力测试时，计算是以6厘加2厘，即是8厘去计算，入息要求或会更严谨。同时由於年期限制较银行按揭一般可长达30年为短，每月供款会较高。

 

我们先解释入息计算的部分，由於医管局计划於银行眼中如二按般去作计算，一旦二按比例高於楼价的20%，贷款人每月供款不能多於每月入息的45%，同时於压力测试，摸拟加息2厘之下的供款不能多於入息的55%。较一般没有二按计划的入息要求高5%。举例，如果一个40岁的医管局员工，购入500万元一手自住物业，於银行做头按50万元(按10%)，然后由医管局二按350万元(按70%)，在没有其他供款或担保贷款之下，该员工於每月入息要有约6万元，才能通过银行的要求。(见图1)较於银行做按揭的入息要求多约2.2万元。

 

同时亦要留意，医管局计划年期最长只有20年，而确实贷款年期是按退休年龄去计算，例如2015年6月前入职的员工，退休年龄为60岁，而贷款人本身的年龄已经50岁，那麽医管局贷款部分的年期最长便是10年(60-50)，如若是较迟入职，退休年龄为65岁的员工，则可以用65去减本身年龄。

 

由於医管局贷款部份的供款年期短了，所以每月供款会较一般银行做30年为多，以图1 的例子，每月供款要2.16万元，较於银行做一按80%，每月供款多3,308元，但全期利息开支则会少约100万元。同时可以节少到约8.6万元的按揭保费开支。(见图2)另外，亦要考虑选用了医管局贷款的话便不再享有其他员工住屋补贴。而在计算按揭现金回赠时，亦只会计算银行头按部分的贷款金额。

 

综括来说医管局计划，於一个月拆息低於2.45厘时，实际按息仅1厘时，便会比银行的按揭计划吸引。另外，如计划购入的物业售价，可做按揭金额已超出一般按揭保险90%按揭限制时，医管局计划也发挥到作用，例如购入1500万元的物业，做按揭保险最高贷款只有960万元(64%)，但如医管局计划，便可以先向银行做750万元头按，再向医管局做600万元按揭，合共可借1,350万元(90%)。由於不同入职年份，按揭成数下，计算出的结果也有差异，建议如不太清楚如何计算才是最切合自己需要及最优惠的话，可找专业人士协助分析及计算。

(图1)

假设楼价 500万元	头按 (10%)	二按 (70%)	总额
贷款额	50万元	350万元	400万元
年期	30年	20年	/
实际按息	3.5%	3%	/
月供	$2,245.2	$19,410.9	$21,656
入息要求	$60,711.7
全期利息开支	30.8万元	115.86万元	146.69万元

(图2)

假设楼价500万元	80%按揭
贷款额	400万元
年期	30年
实际按息	3.5%
月供	$18,348
压力测试下入息要求	$38,666
按揭保费开支	8.6万元
全期利息开支	251.93万元

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