医管局员工置业贷款 如何计算才最划算？

医管局员工置业贷款计划与一般银行按揭计划，最大的差异在於息率、年期以及压力测试计算方法上。首先，我们要知道医管局计划不是单单由医管局做贷款，有部分金额是由银行借出。简单来说，就是由银行做「头按」，然后由医管局做「二按」，不过与传统大家理解的「二按」不同的是，医管局贷款部份的息率会较银行的「头按」更低息，同时所占的比例亦不会像发展商的二按般，要先由银行借50%至60%，再由发展商借20%至30%。医管局贷款的比例是取决於申请人的入息，一般为底薪的48倍，上限600万元。即是只要入息够高，有银行可接受只由银行借出最少50万元的「头按」，再由医管局借出600万元的「二按」，而头按及二按合共总按揭成数不多於90%便可。

 

至於息率方面，医管局的贷款按息并不跟随银行，而是由当局厘定，当息率不高於4厘时，员工只需支付1厘按息，当息率高於4厘，医管局会补贴最多3厘的利息开支。例如，医管局厘定的按息为H+1.55%，锁息上限以最优惠利率P现为6%计算，现时为6厘，假设1个月HIBOR为4.45厘，即按息已触及锁息上限6厘。以6厘减医管局补贴的3厘，即等同实际按息为3厘。较银行现时新造按息3.5厘低了0.5厘。

 

单看息率计，医管局计划「无得输」，不过在实际计算上，计划有不少限制，包括年期、压力测试计算及现金回赠等，综合所有因素计算的话，用医管局计划每月供款不一定会较轻松，同时不是每人都适用。

 

我们先解释入息计算的部分，由於医管局计划於银行眼中等同於「二按」般去计算，一旦二按比例高於楼价的20%，贷款人每月供款不能多於每月入息的45%，同时於压力测试时，摸拟加息2厘之下的供款不能多於入息的55%。这计算方法，较一般没有二按计划的入息要求高5%。举例，如果一个40岁的医管局员工，购入500万元一手自住物业，於银行做头按50万元(按10%)，然后由医管局二按350万元(按70%)，在没有其他供款或担保贷款之下，该员工於每月入息要有约6万元，才能通过银行的要求。(见图1)较於银行做按揭的入息要求多约2.2万元。

 

同时亦要留意，医管局计划年期最长只有20年，而确实贷款年期是按退休年龄去计算，例如2015年6月前入职的员工，退休年龄为60岁，而贷款人本身的年龄已经50岁，那麽医管局贷款部分的年期最长便是10年(60-50)，如若是较迟入职，退休年龄为65岁的员工，则可以用65去减本身年龄。

 

由於医管局贷款部份的供款年期短了，所以每月供款会较一般银行做30年为多，以图1 的例子，每月供款要2.16万元，较於银行做一按80%，每月供款多3,308元，但全期利息开支则会少约100万元。同时可以节少到约8.6万元的按揭保费开支(见图2)。另外，亦要考虑选用了医管局贷款的话便不再享有其他员工住屋补贴。而在计算按揭现金回赠时，亦只会计算银行头按部分的贷款金额。

 

综括来说医管局计划，於一个月拆息低於2.45厘时，实际按息仅1厘时，便会比银行的按揭计划吸引。另外，如计划购入的物业售价，可做按揭金额已超出一般按揭保险90%按揭限制时，医管局计划也发挥到作用，例如购入1400万元的物业，做按揭保险最高贷款只有960万元(68.5%)，但如医管局计划，便可以先向银行做500万元头按，再向医管局做600万元按揭，合共可借1,100万元(78.5%)。由於不同入职年份，按揭成数下，计算出的结果也有差异，建议如不太清楚如何计算才是最切合自己需要及最优惠的话，可找专业人士协助分析及计算。

图1

假设楼价 500万元	头按 (10%)	二按 (70%)	总额
贷款额	50万元	350万元	400万元
年期	30年	20年	/
实际按息	3.5%	3%	/
月供	$2,245.2	$19,410.9	$21,656
入息要求	$60,711.7
全期利息开支	30.8万元	115.86万元	146.69万元

图2

假设楼价500万元	80%按揭
贷款额	400万元
年期	30年
实际按息	3.5%
月供	$18,348
压力测试下入息要求	$38,666
按揭保费开支	8.6万元
全期利息开支	251.93万元

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