放宽措施真的能激活楼市吗？

自从金管局於月初宣布逾13年来首次放宽住宅物业按揭成数，普遍认为将有助提速资金流，增加个别板块(中价楼)的成交量，继而激活换楼链，令整体楼市受惠。将近两星期过去了，似乎未见预期驱动力。那麽，放宽措施真的能激活楼市吗？

按常理，放宽按揭成数变相增加准买家的购买力，因为首期比例下降的背景下，相等如推高其自身购买能力，选择更多、吸引力更大下理应鼓励更多人入市，进而增加市场活力，提升流动性。

或许现阶段入市信心仍然不足下，稍稍增加购买力并不足以抵销对后市、对经济复苏步伐、对息口走势未明的隐忧。但中长期来看，当息口见顶回落，风险可控下，搭建好的换楼阶梯终会有助成交量慢慢提升，2019年的「林郑plan」，以及2022年的「波叔plan」就是最佳例子。

但从另一角度看，是次放宽措施亦变相加大市场杠杆，因政策鼓励准买家利用高比例按揭贷款入市，增加借贷人的负债比率，若然经济不幸出现任何风吹草动，下行调整，又或是利率持续抽升等不利因素导致楼市下跌，势将令市场波动风险大大增加。所以，准买家入市前务必量力而为，管控好风险，选择适合自己的财务计划而非盲目跟从楼市调控节奏。

作者为中原测量师行估价部联席董事 张世昌先生

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