放宽按揭系列(4) – 转按套现水位提高

上期提及银行提高按揭回赠进一步推动转按增加，既然平手转按亦具吸引力，用家若有不同转按需求，在兼得银行高回赠及放宽按揭提高转按成数两点推动下，转按诱因已加大。然而，若然银行估值下跌，若想转按仍需看看因应现有估值之实质可造按揭金额是否足够，不过，由於按揭成数已放宽上调，转按又或转按兼套现的水位便提高了。

举例，买家两年前购入一个$1,500万之单位，当时於银行承造5成按揭，现时按揭余额约$710万、物业现值约$1400万，7月7日放宽按揭前，若转按之金额仅达$700万，基本上仍要多补$10万才可转按，现时则可提高按揭成数至7成，可造按揭金额达$980万，换言之，用家可考虑平手转按又或转按兼套现高达$270万。要留意的是，转按兼套现等於加大了按揭金额，用家应计算一下自身供款能力是否足够，并衡量套现金额的借贷成本。以转按将原有按揭余额$710万增至$980万计，采25年还款期，现时按息约3.625%为例，每月供款由$36,022增加至$49,721，不过，若然将还款期延长至30年，每月供款则降至约$44,693。若金额用作投资，用家便需衡量回报率是否高於借贷成本，以及相关投资风险。此外，是次放宽按揭成数仅适用於自用物业，出租住宅物业的按揭成数则维持不高於5成。

由於按揭成数放宽范围不止於住宅物业，连带非住宅物业即工商铺及车位的按揭成数亦由5成提高至6成，换言之，不少工商铺的可转按套现水位亦增加了。以往尤其在2020年8月份第一次放宽非住宅按揭成数前，工商铺承造按揭成数仅达3成至4成，现时转按之按揭成数高达6成，即使近年工商铺物业估值可能已录跌幅，但透过砖头套现流动资金的机会仍提昇了。亦有不少持有工商铺或住宅物业的业主现时已手持现契，现时以现契物业可获银行直借高达估值之25%作为套现资金，而由於以资产水平审批的按揭成数已由高达4成提升至5成，若业主可提供多一点资产证明包括现金、股票、基金、债券、车位等，贷款金额更可高达物业估值之50%。