放宽按揭系列(3) – 高回赠令转按诱因增大

政府放宽按揭成数后，供楼人士在转按方面有更大弹性，有助他们按照自身需要申请转按。市场上有着不同的转按需求，包括由现有高息贷款转至银行低息按揭，例如本栏已提及用家希望转走已快届满低息蜜月期的发展商按揭，又或转走财务公司高息楼按，另外是转按兼物业套现、甩按保、甩担保人、延长还款期等，当中亦连带一项诱因推动转按增加，今年银行先后提高按揭回赠金额，吸引用家因应不同需求转按兼同步赚取可观回赠。今年楼市在首季急弹后回软至持续牛皮状态，交投减少影响新按贷款量，反之转按申请在第二季起逐步上升，银行对转按业务亦采积极取态，提供的现金回赠为近年新高，转按赚回赠造就了一个很大的转按诱因，

用家只要仔细计计数，或会发现即使现时新造按息稍高於原有供楼息率，转按后亦分分钟赚得更多更着数。以500万尚余按揭额平手转按为例，若转按后按息由现时之3.375%升至3.625% (由H按封顶息P-2.5%转为P-2.25%; P现为5.875%)，利息虽上升0.25厘，每年利息多出约$12,500，但转按后银行提供现金回赠高达2.8%或以上，即约14万，扣除转按律师费(约$8,000计)及两年罚息期即捆绑期内多出的利息约$25,000后，仍有高达$107,000回赠金额。当然，按揭供楼期可长达30年，而并非罚息期之两年，但善於灵活运用按揭计划的用家会选择先透过转按赚得可观回赠，两年罚息捆绑期后再转按又或作其他安排。由於息率已近见顶，未来按息向下的机会大於向上，罚息期过后可留意届时市场按揭优惠是否转按好时机，很多时当银行楼按取态积极，总会有积极性大的银行愿意提供更佳的转按息率及优惠。不过，笔者仍要提醒用家，始终没人可掌握未来按息水平及优惠，故此用家仍应就未来存在不确定性作衡量。

近年物业估值或有所下跌，下期续谈放宽按揭成数令用家仍可做足转按或转按套现的贷款金额。