楼市否终则泰

世道艰难，面对考验的态度是做好本份，笔者一向面对考验的态度也是提倡人人做好本份！我和同事说，他们只需要乐观做好自己本份，其他的事由老板应付！纵使这世道并不讲究道义，但老板的本份仍应该是在困难的时候支撑大局，保持员工的饭碗！在团结之下，我们代理本月人均开单已经超过3.5宗，有些人觉得难以置信，其实竞争对手才最清楚我们的实力！虽然他们不明白为何在人海铺海的重重包围下我们仍活得自在！一直以来，我们的开单比率均是以买卖为主，租务只占两成左右，但是近两个月租务成交异常活跃，首次超越一半，上星期六日(7月15日至16日)屯门录得31宗租务成交，但刚过去的周六日(7月22日至23日)却录得41宗成交，增幅逾3成。而全港细单位的收租回报率亦由2021年初的2.3%上升至现时的2.8%，算是一个很大的进展，而屯门区有很多屋苑的收租回报率亦可达3.5%。笔者认为租务是反映到刚需，当然是有一批内地学生，迟些又有一批优才及高才进入本港，亦会令到租务成交增加及零售受惠的。我们见到租务强势及租金回报率上升，这个情况应该会持续几年，因此大家都清楚其实楼价下跌不会走得太远。屯门二手放盘量近年都是不断增加，所以楼价不断微调亦是合理，但最近放盘量是轻微下跌，如果放盘量没有持续增加或者向下跌，可能现时就是接近楼价的谷底了。以现时屯门及天水围这两个充满基建和发展前景的地区为例，300万元或以下可买到包补地价的公屋或居屋、单幢式私楼和单幢式半新盘等单位，现时有逾50个楼盘；300多万元至400万元可买到的两房单位有包补地价的居屋和二手私楼，有逾150个楼盘；450万元至550万元可买到的三房单位有包补地价的居屋和嘉湖山庄等二手私楼，有逾100个楼盘。

租务的收租回报理想，而住宅的实际按揭息口只是3.5%左右，令到所有业主都得到租值上的红利！再加上定期息口很多时有4.5%，其实香港人的财富不少是在增加的，而且有不少中产的定期储蓄比按揭额更高，即是说新常态时局中租金及定期息口红利其实都是不断地令不少港人受惠的，所以香港最差的环境极其量是一个「太极」，一半人喜另一半人忧而已，但并不是市场结构性的泡沫爆破或者拾级而下啊！