高成数按揭出租陷阱 及早转按免犯法

近日有一单按揭新闻，於不同讨论区引起激烈讨论，事缘有业主讹称单位属自住物业，诈骗银行及按保公司批出高成数按揭(80%按揭)贷款约490万元，因而被判监16个月，另充公约107万犯罪得益。其实过去已有相类近的案件，只是这次的充公金额高，令关注度更高，我们亦接到不少有关高成数按揭出租疑问，最多人忽略的是单位曾经自住一段时间，但之后因子女读书或工作地点转换而把单位转作出租，虽未有向银行申报，但不少业主认为位已升值，未还供款已低於物业市值的50%，这情况下是否便不算是高成数按揭出租，不会犯法呢？

 

其实，根据现时金管局及按保公司规定，出租物业是不允许以按揭保险计划承造按揭。也即是说，若想出租物业，首先要确保物业没有承造高成数按揭。即使买入物业时的初衷确实是自住，因家庭变化等因素而把原先报称自住的物业出租，如被按揭保险公司或承造按揭的银行发现，银行是有权因业主未有遵从按揭合约及按保公司契约而「call loan」，不单要即时清还余下的按揭贷款及更可能被强制性加徵保费。

 

同时，由於银行及按保公司会不定时发信调查，甚至要求业主签署自住声明及要提供水电煤证明，如胡乱作答，或是以过去网上流传的做法，出租时要求租客保留一份水费单等，作为自己证明用途，或有机会因虚假声明或诈骗等罪名而负上刑责。

 

如果希望把高成数按揭单位出租的话，最简单的处理方法是先「甩走」按揭保险，转按至5成或以下按揭，这方法最大的好处是可以合法出租外，还可以赚取银行转按现金回赠，算是一举两得。

 

不过，亦经常会有业主认为原有的按揭锁息上限是较现时息率优惠，又未有套现打算的话，不想转按。这情况是否可向银行申报有意把位改作出租用途，计算物业贷款余额与符合出租门槛的50%按揭金额之间的差额，补回差额后再出租呢？答案是可以的，但要注意，这类个案多数是因为单位已升值，转按时用最新市值计算，未还贷款额低於最新市值的50%。可是如不转按的话，部分银行及按保公司是会以贷款当年的物业售价，去计算按揭成数的50%，例如买入价是600万，当时做了80%按揭，连同加借按揭保费，贷款额约490万元，供款5年，未还贷款额约435万元，即使假设现时物业市值已升至900万元，以新市值计算下，贷款金额少於市值50%，表面上符合出租条件，但如果不是转按，而是於原按揭下希望取消按保出租，银行的计算方法，是会以当年买入价600万去计算50%按揭，即这例子中的业主，要补回约135万元才可以出租。

 

不同银行的审批及计算方法有差异，建议在把单位由自住改作出租前，先要注意是否有申请按揭保险，先计算清楚转按或是单纯原银行甩按保的资金成本差异。当然亦可找专业人士协助分析计算不同做法的风险成本，以更快选出最有利的方案。

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