放宽按揭释放多元配套(1) – 转按甩发展商按揭

金管局在今年7月7日公布放宽按揭，早於6月份政府表示拟考虑为自住用家放宽按揭成数，笔者亦建议回复辣前沿用已久的7成按揭上限，令上车或换楼用家可选择以三成首期免按保零保费置业，并收窄按保与非按保的成数差距。是次政府落实放宽按揭措施，比起所指的「微调」更有惊喜，除了提高银行按揭成数至高达7成，并扩大按保楼价适用范围至3,000万，减免或减低按揭保费、上调非住宅按揭成数至高达6成、上调以资产水平申请按揭的成数至高达5成，以及放宽非来自香港收入的供款要求等，惠及层面除了包括上车及换楼人士、非住宅置业人士、海外收入置业人士等，有关松绑修订亦即时造就多方面的转按诱因，令不少供楼人士受惠。由於按揭成数及按保成数同步上调，不论转按或转按兼套现、甩按保、转走发展商按揭/财务按揭，亦较以往容易，转按并可同步赚银行回赠，笔者将於本栏逐一阐释。

发展商为新盘买家提供的高成数按揭一般设有分段息率，较常见是首两年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率则跳升至P-1%至P+1%，即现约为5厘至7厘，故此采用发展商按揭的新盘买家一般在两三年低息期后有转按需求，以避免捱贵息。发展商一按以8成按揭占多，以往用家若转按至银行仅获5成至6成按揭，加上近数年楼价持续牛皮未有明显升幅，用家需补回较多首期差额，难度较大。现时银行按揭成数已提高至高达7成，以现值1,300万单位为例，用家若要转走发展商8成按揭，放宽后转按至银行所需补回首期差额以帐面计由楼价3成降至1成，又或实质首期差额由楼价约25%降至约5%(假设在两年多时间已归还部份本金及楼价在相若水平)，用家较易应付。

由於按保适用楼价上限同步提高，8成按保楼价上限提高至1,500万及7成按保楼价提高至3,000万，用家亦较易透过按保转走发展商按揭，当中甚至已无需补回首期差额，再者，是次放宽按揭亦同时调低按揭保险费，可鼓励潜在需求的用家使用按保，业主可先替按揭物业安排银行估值以了解可造转按金额。

留意一点，不少新盘为建期买家提供高成数备用按揭，建期买家若想使用最新放宽之银行按揭或按保上会，以取代发展商高成数按揭，恐怕未必可行，因为是次放宽措施仅适用於今年7月7日或之后签订之合约，故此早前已签合约的个案只可按旧制申请按揭。