市场有危更有机

笔者认为群众甚至很多学者面对市场逻辑都入了误区，就是当了现况是「市场结果」，其实香港现时的情况只是外围因素和政策因素冲击下的结果！反而下一阶段，即经过收缩之后，市场会在低泡沫之下价格回升，这才勉强算是一个市场结果！疫情、社会运动、中美贸易的磨合甚至人为的悲情，其实这些都不是市场因素，我们检核一下楼市的四大结构（资金多、供应不足、财富效应和低借贷率），除了供应量有所改变要做补充之外，其他的完全没有改变甚至更加加大，因为近年的「林郑plan」、「波叔plan」加上最近新的按揭措施都是着力於活化换楼链，多人换楼自然会多了细单位供应，细单位因为二手放盘量增加而需要重新找过巩固点，但笔者认为眼前细单位价格向下并不会长久，因为另一方面租金正在有力进入上升通道，价格因为租金回报率上升，买卖价会在稍后时间回稳的！

这四年因为财富没有消失，香港凝聚的购买力是强大的，现在的M3资金(16.37万亿元)是比2019年中(14.59万亿元)的时候还要高。因为楼市辣招香港亦聚积了很多换楼购买力，这些换楼购买力并未因为最近政策活化换楼链而充分释放出来，暂时仍被悲情和观望气氛所困扰着，购买力会在稍后经济环境进一步乐观的时候释放。香港自置居所供满楼的比例有6成6以上，定期存款数字更加骇人，过去年半增加的定期达2万8千亿元，甚至比住宅的按揭贷款1万9千亿元还要高得多，香港人在加息下其实是因祸得福！

《龙市理论》的结构并没有改变，只是被外围因素改变市场被迫进入了龙市二期，当市场充分巩固之后，笔者坚持龙市一期逐步价格回升的情况仍然会出现。在新按揭政策推出前，很多人都奇怪笔者现在仍「唱好」是吃力不讨好，为何笔者还要发出正面的数据？因为我认为地产代理的责任是做市场证人，其实不单只楼价升，之前每次楼价下跌前其实笔者同样都有事前发表，只是市场的偏颇只留意到笔者唱好的时候而已，我认为「讲真话」是重要的，仍然会坚持将个人看到的事实透过文章陈列给予大家。