【新盘按揭难题】发展商优惠要扣减按揭金额？影响按揭成数？

近日我们有个求助个案，客户购入一个新盘单位，临约上的售价约550万元，发展商有提供到印花税补贴及家俬礼券约20万元，客户没有注意到银行会把这些优惠视作售价折扣，在申请按揭时会先扣减这些补贴金额，才去计算按揭成数。

 

客户自行计算时，一直以为可用折扣前的售价借尽80%按揭，即是他可以借到440万元(未计按揭保费)，连同发展商的补贴金额约20万元，客户首期资金总额只需约90万元(550-440-20)，变相他可以做到约83%按揭。不过事实当然是做不到。

 

客户实际上，只可以用「光猪价」，即530万元(550万 – 发展商补贴20万元)去做80%按揭，即最高贷款额为424万元( 未计算按揭保费)，较客户原来自行计算的少了16万元，亦即是客户的首期资金总数额要有106万元(530-424)才可。幸好客户在购入单位前，其实已预了足够首期资金，只是看到发展商补贴时，才想到能否「偷鸡」借多一点，所以不用「筹首期」，只是感觉与原来想像有一点落差。

 

这个案中客户虽然对临约价与「光猪价」的差别有误解，但由於客户的楼价在600万以下，仍在可做楼花按揭的按保范围，是以影响不是太大。不过，过去我们曾有个案，客户临约上的楼价是605万元，由发展商提供额外4%楼价回赠，回赠后楼价是约580万，虽然回赠后的楼价符合可做楼花按揭的按保范围，但由於临约上的楼价超出600万元，银行拒绝客户的楼花高成数按揭申请，最高只能做到60%按揭。客户最后要先行选用发展商一按加二按计划，待入伙时再才转回银行按揭计划。

 

由以上个案，建议在在买入新盘前，先找专业的按揭代理协助解读价单上不同付款方法的利弊，预先先考虑好要选用哪个付款方法及风险成本，便可以避免出现上述个案中的尴尬按揭状况。

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