没有只升不跌的楼市

最近笔者跟客户就一宗半新盘住宅物业估价意见僵持不下，各执一词。源於该物业最新估值较3年多前一手入价有所折让，可客户却有感年初通关后住宅市况已见反弹，市底亦非太差，难以理解及接受贬值事实。笔者也只能无奈地按近期成交数据娓娓道来客观估算基础，心里纳闷着：「从来都没有物业只升不跌啊！」

翻查2019年中同期的中原城市领先指数报约188点，跟上周最新报约167点比较，4年间市况已由高位反覆下调超过10%。虽然该楼市指数并不能说明一切，一来组成指数的成交数据只涵盖部分大型屋苑，并不代表全部物业群；二来个别屋苑的尺价发展有其自身独特性及地区性，亦未必完全跟随大市，但指数的走势却有着高参考度。再细看差饷物业估价署私人住宅各类单位售价指数，於所有类别中，今年4月报354.2点，跟2019年4月报392.3点录得约一成跌幅。两项指数走势都明确显示着楼市下行事实，物业估价的相应调整自然就无可争辩。

客户还作出最后的抵抗，说近来「旺」了很多，甚至拿来某纸媒的报道说今周成交量对比上两周均录得五成增长为证据的标题，说旺市下没有理由需要下调物业估值。笔者对这个「旺」字最为无奈, 唯有再三向客户解释，市旺背后的解读有很多，需要略为咀嚼。依最近大市形势看，顶多是「量升价平」。今年初楼市经历短暂的小阳春后就进入整固期，二手交投量一直於低位徘徊，买卖双方持续拉锯胶着，观望态度甚浓，楼市反弹乏力。

再看客户提供的纸媒报道，原来是某屋苑成交量由上两周各2宗，变为今个星期的3宗，增长五成看似不错，但当追溯到2019年中同期每周交投量直逼10宗，可想而知市况并不能同日而语，还未计及内文显示最新成交尺价下跌的事实。有时候，当你肯略为用心分析一下楼市新闻，就会知道没有只升不跌的神话。

作者为中原测量师行估价部联席董事 张世昌先生

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