复常不似预期 投资者要打「逆境波」

香港与世界各地重新全面通关，市面上的确感觉热闹起来。不过差饷物业估价署最近公布各类物业租金指数，虽有止跌回升但亦只不过在低位徘徊，写字楼空置率仍然高企，闹市商场仍有不少吉铺待租，住宅租务相对比较稳健，但仍然受到移民潮、外资撤离等因素影响。作为物业投资者，在这个时候只可以改变心态打「逆境波」。

物业投资者最首要任务是保持稳定租金收入，减少物业因空置而出现租金损失。如果物业已经有租客，紧记留意租约是否即将期满或者正值「生约期」。因为当租约踏入「生约期」，代理就会主动联络租客推荐「荀盘」，增加租客不续约的风险。如果对未来租金未有明确方向，业主不妨主动提早与租客洽谈新租约，开出对双方有利条件，甚至定立较长的「死约期」以确保租金收入不受影响。

在经济困难的环境下，有不少业主或会遇到租客主动提出减租要求，在合约精神下业主大可以拒绝租客要求置之不理，不过亦有一些情况适当的减租甚至双方提前解约分手，对双方反而有利。

提前解除租约 双方均有利

笔者有客户就遇到有商铺租客，租入物业一年以后发觉生意不如理想，希望与业主商讨减租。业主体谅租客交租纪录良好，起初亦同意减租要求，不过到了疫情过后租客经营未见有改善，分析各种因素生意不景与铺位本身地理环境没大关系，或许是租客的行业未必适合铺位所在地区，所以就算业主再减租对事情亦未有帮助，最终双方决定提前解除租约，而业主亦很快找到新的租客及更理想的租金。假如双方坚持不让的话，或许租客终会捱不住结业，最坏情况要花更多时间金钱以法律途径收回物业。

当供求关系转变时，如果物业正在丢空的时候，业主其实每等待一天也会损失租金，所以精明或资深的投资者往往会降低要求，不会在租约细节上与租客讨价还价，务求在最短的时间内签实租约避免客户流失。或许业主签了一个较市场有折让的租金会觉得心有不甘，但莫道你在选择人，人亦能选择你，错过一个机会之后，损失的时间成本难以评估。当物业丢空的时候，物业代理再不是你的敌人，代理的目标亦很简单，会选择最容易促成的交易完成任务，所以有些投资者太多要求或限制，亦会大大减低代理介绍客户的积极性。

最后在大竞争的市场下，物业本身的质素亦取决能否容易租出好价钱。在求过於供的时候，业主或许可以不花费物业的维修保养，亦能找到租客，不过当市场是租客作主导的时候，市场上的选择多，而且租金亦差距不大，有缺陷的物业就很难打动租客的心。所以业主在收回物业准备放租之前，不妨花一点成本翻新油漆，甚至提升装修设备，打扫乾净才开放给租客参观。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业先生

__________________