加息，但转按现金回赠创新高，现在是转按好时机吗？

香港银行5月初跟随美国加息0.125厘，是今转加息周期以来第4次，累积加息幅度0.75厘，连同上调H按锁息上限，现时按揭息率较去年同期的封顶息率2.5厘，升了1厘，每500万元贷款额，年期30年，每月供款多了2,696元。不过，现时按揭现金回赠创新高，可高达2.5%至2.6%，如果现时转按赚回赠，而转用较高的封顶息的计划，是否仍划算？

现时普遍大行的按揭罚息期为2年，部分为3年，如若我们回看两年至3年期，由2019年尾起至2022年中，当时大行H按封顶息率一直都维持於P-2.5%，亦即时现时息率为3.25厘，以上述例子贷款额500万元及年期30年来计，每月供款较新做按揭少692元。不过如若转按，现金回赠可达2.5%，即可以有12.5万元，即使拆息於未来两年持续触及封顶息率，首2年的供款合共是多了1.66万元，即转按后仍赚逾10万元，完全足以抵销加息的影响。

如若是2019年中前做按揭的人士，当时部分银行封顶息率为P-2.85%，即现时实际按息2.9%，这样转按每月供款会多了1,640元，以两年计便多了约3.9万元，这个情况下转按赚回赠所得吸引力会较低。是否转按便要看是否有套现需要了。

另外，对於想做高成数按揭转按套现的人士，亦要注意部分银行对於高成数按揭的现金回赠计算方法，是不会计算按揭保险部分的贷款，例如600万元单位，贷款80%(480万元)，现时不选用按揭保险之下1,000万元以下物业，按揭成数上限最高为6成，贷款额上限为500万元，亦即是银行现金回赠计算只计360万元贷款额，即使现金回赠可以高达2.5%，但实质发放的现金回赠只有9万元，而非总贷款额480万元的2.5%(12万元)。在这个计算方法下，变相真实现金回赠只有约1.87%。不过，亦有部分银行计算方法较宽松，可以连同部分高成数贷款去计算现金回赠。每间银行审批准则及计算方法也有差异，如果只用坊间网站上的银行牌价去计算，随时明赚暗蚀。建议找有信誉大型按揭代理协助计算及分析，以取得真正「笋价」。