找到高入息按揭担保人，便能万无一失？

按政府统计置早前公布的劳动人口入息中位数为约2万元，假设入息能到达这个「比上不足，比下有余」的水平，要於香港买楼，单靠一己之力，似乎可供选择的单位，数量不太多。如若再配合金管局数字看，截至2月新批出按揭贷款，平均的贷款额约为477万元，月入2万，要做到477万元的按揭贷款，基本上只有加入共同借款人或担保人才可能。不过，找担保人也是有学问的，不要以为只要收入够高便可，如担保人本身有按揭在身，有可能是「帮倒忙」。

近日我们有一个案，客户购入了约900万元的单位，他自知入息不够通过银行要求，便找来超高入息的哥哥帮忙做按揭担保，他知道如果担保人有按揭供款在身，会影响其按揭成数要扣减一成，即是要由60%，降至50%。不过由於他一直只打算做50%按揭，预计贷款额为450万元，是以觉得没太大问题。不过，他完美地忽略了，这个扣减按揭成数的规例，还有一个附带条件，便是货款金额不能多於400万元。是以客户要再准备多约50万元首期资金才可。令他大失预算。幸好客户哥哥愿意於首期上帮忙，最后才完美解决。

其实这个案，幸好的是客户家人的入息是真的足够雄厚，因为如若担保人有按揭在身，在银行眼中便是「multiple  mortgages」，除了最高按揭成数扣减10%，同时供款占入息比率都要扣减10%。以上述例子，担保人本身有400万元按揭贷款，另加客户新买入900万元单位，借400万元，年期30年，利率3.375%，如果要通过压力测试，月入要有近九万元  ($89,595.4)！较一般首置情况，做60%按揭，每月入息要求多逾一倍。

如果对如何找合适担保人有疑问，建议找专业人士协助计算，或可减少自行计算出现误差的机会，或能及早发现问题，尽早找到应对方案。