地积比限制与市区重建

最近规划署展开改划地区图则程序，并就《油麻地分区计划大纲图》提出多项修订，其中建议放宽地积比限制，包括商业用地的地积比由12倍增至15倍，高度从110米放宽至140米；住宅的地积比率则由7.5倍增至8.5倍，高度从100米放宽至115米。这项提议引起了广泛关注，因为它可能会对九龙区的发展产生深远的影响。在探讨放宽地积比的好处前，我们需要了解九龙区为什麽会有地积比限制。

早年由於启德机场位於九龙区，为确保飞机安全降落和起飞，九龙区的建筑物高度受到限制。随着启德机场迁往赤鱲角，高度限制逐渐放宽，但政府担心日后大量物业因此重建，九龙区的交通载压力会加大，当时之配套能否配合乃未知之数。因此，透过城市规划限制地积比的发展，特别是商业楼宇的地积比限制较严格，一般为12倍。而住宅和商业混合楼宇的地积比则较低，一般为9倍。相比不受限制的港岛区，地积比限制则相对较高，写字楼的地积比可高达15倍，而住宅和商业混合楼宇的地积比最高可达到11倍。

九龙区的交通配套在启德机场搬迁20多年后得到了迅速发展，政府亦投放了大量资源加强集体运输配套，如港铁的沙中线和屯马线等。因此，政府是否可以考虑放宽地积比限制呢?这个限制已经设定了20多年。如果地积比限制得以放宽，不论是私营或政府收购重建都可以更有效地利用土地，从而促进市区重建，提高楼宇供应量。

如果地积比限制继续存在，很多旧区如油尖旺、深水埗和红磡等，旧楼重建的步伐就会拖慢。如果仔细考虑好对交通和环境的影响，以及保障居民的权益，政府的放宽地积比限制的政策可以促进九龙区的重建发展潜力，加快市区重建步伐。