违例改动单位如何影响按揭申请 (下)

除了《建筑物条例》第24条(Section 24)，第26条(Section 26)及第26A条(Section 26A) 亦是较常见的建筑物命令，第26条是有关维修危险建筑物的命令，而第26A条是关於维修欠妥建筑物的命令，主要简称为「勘测令」及「修葺令」。对於这两项建筑令，银行同样需要衡量性质及状况再决定是否接纳按揭，但有部份银行是一律不接受被颁第26条建筑令的大厦单位，原因是大厦已被宣告为危险建筑物或可变为有危险性，风险相对较大。这两项建筑令较多是针对大厦公用地方基於失修保养而形成的欠妥问题，如大厦已有决议方案及时间表进行维修补救工程，则有银行同样接纳买家可透过签署承诺书(undertaking)而获批按揭，当中买家须承诺负责作为大厦业主须承担有关修复工程的分摊费用。但要留意一点，若属於楼龄较高的单位，例如已超过40年楼龄，有些银行会考虑到欠妥高龄楼宇的整体风险始终较高，因而拒绝批出按揭。

银行对於违例建筑物的取态及接受程度不尽相同，若准备买入之单位仍有未解除之建筑令，可先寻求法律意见。基於有关建筑令可构成业权负担，买卖双方应协商方案厘清权责问题，而在按揭申请方面，买家应先向所选银行了解对有关建筑令的处理方案。在一些情况下，尤其是针对较大型僭建物的清拆令，有需要或迫切性在短期内进行纠正工程，银行或会先行估算有关工程费用，要求先从楼价扣除该笔费用金额，才再计算买家的可造按揭成数。

对於一些曾作非法改动或进行僭建的单位，即使未有被颁建筑令，仍不等於必然在按揭申请上完全不受影响。尤其是村屋、洋房、单幢旧楼等，银行在审批按揭期间经常会要求视察物业，若银行在单位视察后发现有较大的改动部份与原本图则不相符，碍於未经屋宇署正式评估有关改动，有银行或基於未能确定有关改动的严重性及危险性，因而拒绝批出按揭。