非法改动单位如何影响按揭贷款 (上)

早前一个位於将军澳单位被发现拆除部份主力墙而受到市场关注，据悉屋宇署评估情况后发出建筑命令，要求1个月内完成修复主力墙。主力墙内部藏有钢筋，是支撑楼宇结构及用作承重的墙身，若主力墙被拆，便有可能构成楼宇结构风险。由於按揭贷款涉及将物业抵押予银行，银行须确保按揭物业完好，若然单位有较严重违反《建筑物条例》的改动，基於单位有潜在结构风险，在完满解除有关法庭命令前，银行一般不会批出按揭贷款。那麽，对於一些曾进行改动、加建或僭建的单位，又或单位已被屋宇署发出建筑物命令(Building Orders)，银行是否必然拒批按揭?

买卖流程当中，买方可从土地查册纪录了解单位是否已被发出违反《建筑物条例》的命令，第24条(Section 24)是较常见的建筑物命令，主要是关於拆卸、移去或改动建筑物，简称「拆卸令」，例如单位有违例僭建、改动、加建工程如天台玻璃屋、加建檐篷/围板，内部间隔改动等，被勒令拆除僭建物又或还原改建部份。若查册显示单位有第24条建筑物命令，现时较多银行做法是先评估有关违例改动的类型及严重性，以及若需进行清拆修复工程的复杂程度及/或费用，再决定是否接受承造有关按揭贷款。

若非属於涉及结构性或较大风险如拆除主力墙、改建开放式厨房引致阻塞逃生门及影响消防安全条例、又或僭建物危害单位结构等，银行仍可就着较轻微的僭建改动批出附带条件的按揭贷款，最常见做法是要求借款人签署一份承诺书(undertaking)，承诺对於有关建筑物命令负起所有责任及涉及之费用。但留意，由於过程当中增添了额外评估及安排视察物业等工序，按揭审批时间或因而有所延长。