银行以新盘「净价」计算可造按揭金额

很多时新盘的「合约价」已因应买家选择的付款办法而扣减了有关形形式式的楼价折扣金额，例如售价是$800万，买家选用即供付款方法可享楼价折扣5%，发展商再以不同名目的优惠提供额外楼价折扣合共15%，折扣后「合约价」便为$680万；但银行并非就一定以「合约价」计算可造按揭金额，而是会参考有关合约和价单内容，以了解买家会取得多少回赠、补贴或优惠，以便於「合约价」再扣除回赠优惠等同价值之金额后得出「净价」，以「净价」计算可造按揭金额。例如上述「合约价」为$680万，买家可造6成按揭又或透过按保计划申请9成按揭，但涉及计算后之回赠金额达成交价之3%即$20.4万，扣减$20.4万后之「净价」便由$680万降至$659.6万，6成按揭之可造贷款额便由$408万降至$395.76万。

而在发展商的回赠项目当中，有些属於成交后回赠予买家的固定金额，但有部份是属於附带不同条件或准则的回赠优惠，又或属於有选择性，未必可完全确定买家是否会於成交后取得有关回赠，或未必可确定回赠金额，那麽银行会如何处理这些回赠项目? 事实上，现时银行对於新盘提供的回赠或优惠的计算方法不尽相同。

举例说明，例如新盘提供按揭利息保障优惠，在3年内若然按息高於某个水平，买家可每年申请利息补贴，补贴上限总共为楼价1%。虽然这个回赠有不确定性，因未可确定未来3年的息率水平，亦未可确定买家是否可获足楼价1%作为补贴，银行在行政计算上未可预计上述，有部份银行的做法是扣减所有可能涉及之回赠/补贴，故此会直接扣减楼价1%，亦有银行按情况个别评估，估算一个认为合理的扣减金额。下期再举例说明其他情况。