追踪物业估值变化

近来二手市道相当疲弱, 十大指标屋苑过去几个周末都只录得零星成交, 交投活动续於低位横行。一手市场方面, 纵有个别新盘因贴市开卖而录得可观入票量, 但缺乏大型盘源持续应市底下, 始终未能形成气候, 驱动不了整体楼市。而早前闹得满城风雨的一手上会问题, 源於有个别新盘的第二期价单减价开卖, 或有机会拖累早前第一期贵入货的单位估值, 从而影响办理中的上会审批, 相关忧虑依然缠绕市场, 令部份小业主仍难安寝。

从物业估价角度看, 市场变化无可厚非, 反映客观事实的物业估值亦不会永远只升不跌或者一成不变。发展商按疫后市况调整减价促销, 无疑对早期贵价入货的单位构成一定压力。若然银行或者估价行相应下调早期买入单位的估值, 买家就有机会因估价不足而需要额外抬钱上会, 影响可谓深远。可幸的是, 物业估价从来都不是一个绝对值(absolute amount), 而是一个经过精密计算、综合多角度考量的专业意见, 於一个可接受的估算范围内, 它都可以是个合理的物业估值。这次估价行对尺价13,000元至15,000元区间都能提供十足估价倒是一个实例, 但若然尺价大幅超出合理水平就真的爱莫能助了。

现时楼市仍处整固期, 上述的情况将无可避免不时发生, 作为投资者或是业主, 若能时刻追踪物业估价走势变化, 对策划任何财务安排都将无往不利。

作者为中原测量师行估价部联席董事 张世昌先生

__________________