楼市正转火车头

每逢楼市淡静向下微调的时候，都会有人出来说楼价将会大跌，这情况已见怪不怪了！近年香港不少人都是经营悲情，本来楼价起跌是件平常事，但是港人这几年都沉溺在负面情绪之中，香港楼价在近年的社会运动、多年疫情及中美贸易战甚至全方位角力之下，在不断风浪中也只比最高点下跌了约16%！但租金仍然可以享受到2.7厘至2.8厘或以上的回报，楼价是在复常之后不同板块都曾经回升5%至10%或以上，如果买楼自住或者收租人士赚取收租回报率之后，地产投资其实可以说是没有甚麽损失的，楼市在面对风险之下成绩算是骄人，远胜绝大多数的投资项目，包括政府为市民安排作养老的强积金。

笔者同意一些看淡言论中有不少是有理据及要小心留意的，包括对中国经济的担忧，但我们可以参考一些数字，例如中国和美国的今年头4个月的贸易额以人民币计是按年减少4.2%，但另一方面和东盟的贸易额是按年增加13.9%。整体经济数字向好之下，东盟贸易额的增长也是大於和美国的贸易减少，见到两个不同板块的转换，我们可以想像到经营美国贸易市场可能会愈来愈差，而投资增长板块的则会一片光明。

而楼市亦有板块转换的情况，我们见到2019年之前，换楼购买力被楼市辣招的按揭规定所封印，有关的购买力会集中在细单位（当时只有400万元或以下的物业可借九成），有很多人想换楼自住也换不到，於是会买多一个物业给予下一代，令购买力聚焦在细单位上，导致细单位跑赢大市！但是经过了「林郑plan」和「波叔plan」放宽按揭成数之后，换楼购买力得到释放，多了业主换楼，亦令到细单位的供应增加，细单位调转就会有机会跑输大市了。而另一方面，复常之后香港金融中心的位置得到确认了，不单只可以维持到而且是可持续发展的，我们见到资金和人才都是再次流入香港，亦见到较大型单位有前进的趋势，包括今年首4个月逾3000万的住宅成交，已经有超过270宗较去年同期增加1.9倍，楼市显然不一面倒向差，很大机会是改变火车头，由细单位主导改变成为豪宅或较大型单位为市场牵头，笔者认为这种换火车头的情况会在今年内日益明显，但是买了细单位的人亦不需要过份担心，因为跑输大市只是楼市辣招修正后引起的新的结构，在未来日子里面，楼市向好是最终令不同板块都会有好的改变，但笔者想强调在第三及四季购买力未来到之前，我们是应该要面对一些板块有楼价升幅后回头调整的压力。