选用新盘先住后付计划 做按揭时或会影响「借唔足」？

不少新盘都会提供不同的付款方法优惠，折实价或者会较价单上售价低近20%，做按揭时，一般银行都要以「光猪价」，即折实价去计按揭成数，如果购入前未计算清楚，随时会「中伏」！近日我们便收到求助个案，客户属自雇人士，入息纪录较混乱，要时间整理，於是他便想到选用先住后付的计划，这样一方面可以立即购入心仪单位，同时又有更多时间准备按揭相关证明文件，不过他没留意部分银行会将「先住后付」视作楼价优惠，做按揭时可能「借唔足」！

 

客户早前购入现楼新盘，该盘有提供「先住后付」的付款计划，客户由於是自雇，户口入数纪录极混乱，他担心会影响按揭申请，於是便打算选用先住后付的计划，以让自己有更多时间整理好入息证明。怎料，他申请按揭时才发现，银行把先住后付视作发展商提供的楼价优惠，做按揭时，银行以预估租金，去假设楼价回赠，当中涉及金额有约48万元。原本客户购入单位楼价约1,000万元，原本打算做80%按揭，现时银行扣了48万元的楼价折扣才计80%按揭，客户要多付约38.4万元的首期资金，令他大失预算。

 

其实按我们经验，的确有部分银行会把「先住后付」计划，计入楼价回赠，理由是客户在「先住」的期间不用付出租金，於是银行便会补为是租金补贴，要扣减楼价才计算按揭。不过，每间银行对这类发展商优惠的计算方法有不同，在我们为客户争取及平反后，最后都成功找到一家银行在不扣楼价的情况下，批出80%按揭，完美解决客户的困境。

 

除了「先住后付」，新盘「临约价」与「光猪价」的差距，都曾经令不少买家失预算，例如我们便曾有个案，客户先选了建期付款，临约上显示楼价为620万元，刚好超出旧按保计划的楼价上限，不能做到80%楼花按揭。可是他数天之后想转回「即供计划」以取得更多楼价折扣，由於购入时「建期价」为620万元，以楼花物业来说，最高按揭成数只可以做到60%，即使客户表明想转回即供，银行也要待临约价改为扣除折扣后，低於600万元的价钱，才可为其批出高成数按揭。由於等待发展商改计划需时，客户最后只余15天时间去批出按揭，在我们介入协助努力争取下，少「险过剃头」地成功在毋须罚息之下批出按揭。

 

由上述个案，我们建议买家要留意新盘「光猪价」与临约价的差距，可能会成为按揭陷阱，特别是一些要申请高成数按揭的买家，决择不了时，可找专业人士给予建议及代为计算不同计划的风险成本，才作出最佳决定。

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