新盘设按揭利息保障，足以抵消加息影响？

近日有新盘为买家提供首3年的利息保障，买家於银行按揭贷款首三年期间，若供款利息高於第一期供款息率又或是3.375%（以高者为准），买家可获得利息差额作为补贴，而总利息补贴的上限约为楼价1%。这个优惠条款相当新颖，於加息周期下，对买家有实际帮助。

 

我们用一个实例看看按揭利息保障是否足以抵销加息的影响。如若单位折实价约为425.5万元，买家选用即供计划，借80%按揭，以现时大行新盘最低按息为3.375%，连同按揭保费计算，月供约1.54万元，如若在第2期供款起，按息升0.25厘至3.625%，并维持至提取贷款后的第36个月，单计利息支出部分，35个月一共多了约2.5万元，仍未触及最高楼价1%之补贴上限（即42,551元），可完美抵销加息影响。不过如若加息幅度达0.5厘的话，多出的利息支出便达5万元，发展商的补贴便不足以全数抵销加息的影响。

(图表) 假设楼价: $4,255,100.00，而按揭利息保障为楼价1%= $42,551。

实际按息	3.375%	3.625%	3.875%
加息幅度	—	0.25%	0.50%
月供	$15,372.90	$15,832.60	$16,325.10
首36个月   利息支出	34.18万元   (由第2期至36期   的利息支出   约为 33.21万元)	35.71万元	38.21万元
差幅		+约 2.5万元	+约5万元

   

不过，现时大部分新盘买家都倾向选用建期付款，而现时综合市场分析普遍都认为香港加息周期已贴近尾声，预计未来半年至一年内最多加息幅度为0.25厘，如若至2024年新盘入伙时，息口或者已经「加定」，再上调的机会不大，到时这个「按揭利息保障」就如发展商所说，是一个心理保障为主。

 

近年新盘的优惠愈来愈多元化，如想了解不同优惠及补贴下，自身的供款付担或是还款能力，单靠网上简单的按揭计算机或未能全面反映实况，如需更精确计算，建议找专业的按揭代理协助，便不用自已「计到头都大」。

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