地王入标价反映的利润与风险

最近，政府公布了旺角商业地王的入标价，最低标价的楼面地价竟然只有每方尺453元，比新界的农地地价还要低。有评论认为，即便已成交的楼面地价每方尺不足4,000元，仍然远低於同区朗豪坊最新估值的平均尺价格约19,000元。这种「面包贵过面粉」的现象，若成为恒常现象，将对香港的楼市造成深远影响。

我起初看到这个评论，真的不明所以，因为「面包」牵涉了人工成本，贵过原材料的「面粉」是正常不过。但实际上，评论的意思应该是，即使旺角商业地王的楼面地价加入了建筑成本，仍然远低於同区现有物业的每方尺价格。然而，这种分析却忽略了发展商所需利润的因素，而利润也是成本之一。

利润反映风险，风险愈高，发展商要求的利润就愈高。因此，发展商对旺角商业地王提出如此低价，显然对商业物业未来存在一定的风险感到担忧。在市场畅旺时，笔者曾为一些小型投资者计算投资地价。当时投资者要求下调利润比例，以计算出最高投标价。然而，在市场下跌时，这种情况会完全相反。

 

 

作者为中原测量师行执行董事张竞达先生

__________________