甄选租客勿马虎 防凶宅危机

最近复活节期间，有一套港产片上映，故事内容大概讲述一个住宅大厦内发现屍体，故事中的业主担心物业价格因此下跌，於是合力想尽办法把屍体从大厦搬走。电影说故事算是黑色幽默的手法，用看似很疯狂的行为，讽刺香港社会对追求物业的价值观。

虽然电影故事内容有夸张及疯狂之处，但当中就「凶宅」的描述也不无道理。电影中的主角担心报警之后，大厦名称、座数甚至楼层将有机会被媒体报道，一旦被标签成为「凶宅」，物业在市场上就难以出售，楼价亦受影响下跌30%，而且银行亦较难批出按揭，就算批出亦未能借得高成数按揭。另外除了涉事的单位之外，同层甚至附近的单位价值亦受影响。香港人穷一生的积蓄购入物业，如果价值受到影响也不怪得会令人疯狂。

 

凶宅没明确定义 没官方记录

现行法例上其实没有就「凶宅」作出定义，就常理理解如果物业发生命案，涉案单位自然成为凶宅。但有些情况则难以判断，例如单位住户跳楼自杀，究竟是跳出的地方、跌下的地方、还是居住的地方算是凶宅？这些都是没有明确的定义，不需要在土地注册处登记，亦没有官方的机构记录下来。

《地产代理条例》规定下，并未有要求物业代理必须订明物业是否「凶宅」，不过根据地产代理监管局的《操守守则》，物业代理必须尽一切努力去查证客户的查询，所以当客户查询物业是否发生命案时，代理亦有责任去尽力查证。因此物业代理一般会向物业业主查证，然后再查看媒体报道，一些非官方的凶宅资料库，甚至向管理处查询。

相反的情况，当自己的物业被标签为「凶宅」的时候，因为市场上没有一个官方的资料库，万一被错误记录，实在没有什麽方法「洗底」。笔者遇过一个个案，客户购入物业自住多年，当初购入的价钱亦合理，银行按揭亦顺利批出，但最近打算放售物业的时候，被代理告知系统内记录该单位为「凶宅」。客户坚信自己的物业没有发生过命案，但根据不同报章报道间接显示了大厦的楼层及座数。这个个案很难判断谁是谁非，但对该物业的买卖做成一定影响。

投资物业其中的目的就是希望物业价值可以提升，如果把物业出租亦会面对以上风险，所以在甄选租客的过程绝对不能马虎，如果找到一个固定的好租客亦应该尽量保留。不幸的事件没有人希望发生，就算做足甄选租客的工夫，也难保不会出现意外，作为业主亦可以定期与租客保持良好沟通，了解租客的需要，以及物业的使用情况，可以避免风险发生。

 

作者为中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业先生

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