谈香港的豪宅市场

香港的豪宅楼价向来是全球数一数二的贵，我行最近推出的《财富报告》，指出虽然香港平均楼价在上年度已稍微下调，但排名仍落后於摩纳哥，连续16年维持全球第二高的楼价，一百万美元平均只能买到230平方尺的小型单位。

过去三年，疫情期间，香港豪宅成交量不算多，可是细看成交 – 尤其是山顶及半山区的豪宅成交尺价依然维持理想水平。香港的豪宅买少见少，业主惜售，成交个案少，某程度上反映了业主持货能力强。开关后豪宅气氛明显转好，不论是租务还是买卖，均有打破屋苑尺价纪录，就如上月超级豪宅的租赁个案 – 山顶道84号一幢约5,300尺的洋房以55万元租出，尺租约港币103元。在全面通关后，跨国企业的高管需要留港工作，豪宅市场的租赁气氛转趋活跃，山顶及南区的豪宅有租赁市场有支持，预计可以吸引长线投资者。

不少投资者在投资物业时都会考虑租金回报，就如我们为物业估值一样，收益法是我们常见的估值方法之一；然而住宅市场，特别是豪宅的市值租金回报率一般都比较低，若果单从租值角度来看，香港的豪宅算不上是好的投资产品。那为何笔者及很多的投资者长线依然看好本港的豪宅市场？近年，香港配合大湾区发展，新发展区均在新界，例如北部都会区、东涌等，虽然新界区有不少豪宅或特色单位，住宅供应亦特别多，按照差估署数据，二月份新界的住宅供应约占全港一半，新界亦录得豪宅大手成交，例如过去屯门畔海2号洋房都录得过亿元成交。不过按照传统观念 – 尤其是在香港，豪宅最决定性的元素有三个：地点、地点及地点。山顶及南区的超级豪宅地位依旧，有些富豪除了考虑地理位置之外，甚至会对街名或数字有喜好，又或是邻居是否有城中的名人富豪。

笔者认为，香港的豪宅不论在亚洲或全球市场的地位仍在，所以长远而言，笔者会看好香港豪宅市场。