一手可售单位积存，压力加在二手

离九龙东 CBD2、港铁启德站仅约 7 分钟步程的低密度 House – 「嘉峯汇」，全个屋苑仅4楝，非常矜贵罕有，已於今年内沽出3伙，足见受欢迎程度。

近日一手盘开价比前年下跌约7%至10%不等，初时因为不同期数重新开价，没有造成正面冲击，再其次是不同座向、不同面积单位有所折让，最不伤痛是现楼完成交楼后，新买家以差不同12至18月前楼花价同价便可买即买即住，由於面价不太差异，所以减价不明显。不过最近形势大有不同，有楼盘明明确确同一期的余下单位大大折让出售，令到同项目买家在短短8至9个月便要承受跌价百万元的伤痛感，令到有不少分析便乘机把数字推列出来预测一手盘有强烈减价的压力。

有数字分析说市场现时可提供的住宅单位约79,000伙，以过去三年一手住宅销售宗数平均数一年大约售出14,568伙，如果按此进度需要5年才能消化积压的新盘，但是当中有未获批预售楼花同意书的单位53,000伙，笔者便觉得有玩数字游戏之嫌，这53,000伙不能说是积压吧，连预售同意书也未批或者未申请便已计入积压，实在是无端加诸市场压力。

依笔者看，已落成未售出的16,000伙以及已获批预售楼花同意书的未售出单位10,000伙可算是市场供应，这两个数字已足够令发展商要想办法销售，尤其是一些项目所在的地段以及位置都是未来有大量新增供应的地区，需要快速销售以量求胜，所以最近一般大型屋苑的价格一旦回升至一定水平接近新盘价时，成交便遇到阻力便是这个原因。

四月份一般市场的成交量较早前下跌三成，主要是买家在市场对照过后，如果业主企价硬净影响他们入市速度他们便迅速转向态度友善的一手货尾，尽快落实置业计划。虽则市况没有太大的上升刺激可期，不过息口有快见顶的趋势，加上中国全面通关后，各国贸易团急不及待访华商谈，中国市场或是中国产品的重要性十分明确展示，在如此情况下，香港的人流、资金流的活动肯定活起来；香港经济不会下滑，要置业安居还是早着早享受，难得发展商要追数，作为买家自然选有利可图的项目进攻，遇上二手业主难议便向新盘寻宝，因为一手供应在2023年积存不少，现时价格相宜自然压着二手价了。