「晒冷」性卖货，显决心

长实及新地合作的屯门「飞扬」二期定於本周六展开首轮销售，「ALL IN」推售全部4张价单，合共400伙单位，折实均价12,798元。图为长实营业部首席经理郭子威(右)、助理首席经理杨桂玲(左)与笔者在示位举牌展示讯息。

本月一手销售高峰在本周星期六(25/3)，两大楼盘一次过晒冷把全期数项目的单位单日内销售不作保留，两盘同日卖并没有竞争客源，一个青山公路一房、两房的上车项目「飞扬」，楼价300余万元至600 余万元，另一个是九龙市中心港铁站顶项目「瑜一」，主力两房及三房单位，楼价界乎1200万余元至3000万元，反映出发展商不再遮遮掩掩，不在乎是何地段都卖货，果断出货；如此行为，笔者在业内经历多年，未曾见到如此利落的作风， 十多廿年来都是分段卖，而每次都一批批货加价，根据销情而分类加幅，精准计算以图最大利润化，那是因为楼市走势是愈卖愈贵，土地供应不足、需求大，所以土地成本贵，发展商营运要有盈利自然不轻易低价卖楼。

现今，政府大力开拓土地资源，释出土地发展潜力，有北部都会区发展策略、明日大屿填海计划，预计可提供足够发展的空间，由近期的卖地价可见，发展商出价已经自动向下调整两成以上，有些商业地比估价更少，较市场下限价低八成批出；有此现象，发展商需要重新调整发展策略，要加快部署卖楼套现的节奏，虽然大部份发展商的旧项目价格未开始调整，但是全新项目的订价明显是要抢市场客源的行为，自上年第四季开始，粉岭区的新盘开价低於二手市场的价格，立即把二手客源尽吸，因为在开盘那个月份，该区二手市场成交下跌超越50%，又例如屯门的「NOVO LAND」卖了1,400余伙，影响屯门屋苑的二手成交量大跌。

当下青山公路的「飞扬」开价，不只同区客被抢，此楼价可买到私人发展项目，就连公营房屋的买家也被吸引来了，虽则说市区物业发展商惜售，不过因为未来供应增加土地成本下降，相信财团持货态度会有所改变，如果想转换居住房屋的市区住户，可能有不少选择，因为发展商长期持有收租的物业，近日息口上升因素，令到原本作收租回报的资金寻找更好的回报产品替代而重新配置，这批被释放的物业正慢慢流出市场卖，市区住宅应出现新货源，买家不妨留意。