商业地皮招标结果强差人意，该如何调整招标策略？

根据差饷物业估价署的数字，2022年写字楼落成量约有378万平方尺，较2021年的75万平方尺高出了超过5倍。2022年疫情仍未消退，而三月初的俄乌战争带来的能源危机，加剧了通货膨胀，损害了全球的经济。在战争初期，写字楼买卖的宗数仍表现不俗，但自六月起买卖的表现便逐渐下滑，直到今年二月，整体水准仅达2022年高位的一半左右。在经济环境如此恶劣的情况下，要消化大量的新供应当然非常困难。这个现象大家是难以预计的，因为写字楼动工兴建需时，当时香港或全球经济的表现仍十分强劲，没有人预料到物业落成时会遇到疫情及战争双方面的夹击，所以常言道 “计划往往是跟不上变化”。

这不难解释为何最近数幅商业用地的招标结果都强差人意。以最近旺角商业地王为例，早期预测该地王将以超过百亿元的价格成交，但最终仅以47亿元批出，比业界估算的最低价还要低15%以上。尽管地皮位於旺角商业区，邻近旺角东铁站且商铺价值有一定潜力，但毕竟商铺只占整体楼面的一小部份，最主要的还是楼上的写字楼部份。过往市道比较畅旺的时候，发展商可能只要求3%的回报率，但现今的环境不同，在风险增加的情况下，如果发展商将租金回报率由上述的3%加至4%，那麽地价就会大幅下调。在写字楼空置率居高不下，外围经济环境仍不明朗的情况下，入标发展商要求较高的回报率是不无道理。

因此，政府在再度推出商业地皮时，务必谨慎小心。毕竟土地乃珍贵之资源，售出一幅即减少一幅。现在香港刚刚复常，待零售业推升整体经济后，企业扩张之机会将大增，进而提高对写字楼楼面之需求。当对写字楼的面积之需求增加时，发展商对写字楼的前景便会更有信心，在风险相对较低的情况下，出价投地有机会比现今更进取。因此，我建议政府无需急於短期内再度推出商业用地，宜待市况於半年后较为明朗后，再考虑适时推出。