减印花税哪类人受惠？ (上)

上期提及政府在新一份《财政预算案》公布调整物业从价印花税(第二标准税率)税阶，当中以中小型住宅单位的首置买家为主要受惠人士，除了上车用家，作价低於$1,000万并以从价印花税(第二标准税率)缴付税项的所有人士亦因此受惠，包括中低价工商铺物业、车位及近亲转让或夫妇除名俗称甩名转让。由於政府於已撤销非住宅物业双倍印花税，入市工商铺及车位的印花税开支大幅降低，与住宅首置印花税率相同，加上非住宅物业不受限於额外印花税(SSD)及买家印花税(BSD)，在现时楼市气氛向好下，市场预期有关措施可推动买家入市或投资中细价工商铺单位及车位。

调整后享有$100超低印花税率的物业价格由不超於$200万扩至$300万，$200万以上至$300万单位的印花税减幅最大，$300万单位的首置住宅及非住宅印花税由调整前之$4.5万(1.5%)减少99.8%至$100。而$1,000万以下单位的有关印花税率亦受惠调低，例如$600万物业印花税由3%降至2.25%，支出减少$45,000，900万物业首置印花税由3.75%降至3%，支出减少$67,500。

事实上，基於非住宅物业具有税制优势，早年已有不少住宅物业投资者尝试转投工商铺市场寻宝，随着本港全面通关及全面取消防疫措施，工商铺市道已见回暖，加上印花税降低，千万元以下之新型工贸大厦及工作室率先受到市场关注。近年银行提供的工商铺按息与住宅拉近，现时工商铺按息处於3厘多水平，个别银行之P按低至P-2.45%(P:5.875%)，实际息率3.425%。至於H按大致上已触及以P按为基准之封顶息率，实际息率主要介乎3.525%至3.725%。不过，有别於住宅按揭，银行大多不会为工商铺按揭提供现金回赠及按揭存款相连户口，仅个别银行可提供现金回赠高达贷款额0.5%及兼享高存息户口，同家可按自身需要与银行批出之按息、优惠、按揭金额、罚息期等条款一并衡量。

另一个受惠於印花税调低的类别是车位，事实上，近月市场气氛转好亦早已带动入场门槛较低的车位买卖上升，今年2月份车位买卖注册宗数增加31%，数字并未反映印花税调整后之情况。车位市场亦直接受惠於印花税调整，市场上逾9成车位属於$300万以下，投资车位近乎没什麽印花税成本，大部份只需定额$100，现时享有超低印花税的车位选择亦增多了，由$200万以下扩至$300万以下，预期对车位交投有推动作用。独立车位的按揭息率一般稍逊於住宅，但银行现时楼按取态积极，个别银行的车位息率低至P-2.15% (P:5.625%)，实际息率为3.475%，与二手住宅按息相若；按揭成数高达5成，还款期长达15年，较住宅按揭年期可长达30年为短。