228亿变47亿的启示

回顾此地皮由2022年2月纳入卖地表时的估值，最高达到228亿，即楼面尺价高达15000元。至今年正式推出市场招标，估值已跌至每尺3700至7200元，即56亿至110亿左右。结果，新地以尺价3103元，总价47.29亿投得！价格比最高估值下跌八成！

一如以往，当发展商低价投得地皮，坊间就有声音指香港政府「贱卖土地」，「利益输送」。其实，这种讲法并不成立！首先，此地皮地点优越，以50亿左右的地皮来说，具备财力竞争的发展商应该不少，但最终只有三家入标！其他连入标的兴趣也没有才是问题的关键。翻查过去四年的流标纪录，主要都是商业地，启德就占了三幅，另一幅是观塘裕民坊，也只有新地入标， 最终 也是流标收场 。

商业地皮主要用途是商场，酒店或写字楼，过去疫情，除了令酒店元气大伤之外，网购也因而盛行，对商场的前景蒙上颇大的阴影。写字楼的空置面积超过1000万尺，「居家工作」成为常态，连滙丰大班也要坐「开放式」座位，写字楼的前途也是令人忧虑。

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站在发展商角度，商业地皮前景既不明朗，而且不可拆售，只可作长线放租，回本期极长。

相对而言，尤其在利率回升的背景下，不如集中财力竞投住宅项目，住宅项目只需3年左右就可以预售，回本速度快得多，而且销路也更有保证！

站在政府的角度，财政赤字已经连番出现，必须靠卖地收入填补商业地皮乏人问津，如果唔「平卖」就只有继续「流标」，唯有「随行就市」。

当然，陈茂波「随行就市」这一种取态，发展商也会多加利用於住宅地皮的竞投上。过去一年，售出的楼花不足万伙，累积在市场上可售的货尾及已落成可供售出现楼单位超过2万伙。

发展商当然采取「低价投地」的策略，宁愿错过好过买错，尤其是政府会公布其他落选标书的价格，一旦发现自己落标比行家高出很多，随时连职位也不保。笔者估计，今年的卖地尺价方面绝不乐观。

当然，但愿发展商能够平买平卖，货如轮转，对买家也许是一件美事！

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