10大蓝筹屋苑部分楼龄逾50年，能做30年期按揭吗？

代理行每周10 大蓝筹屋苑的成交量，是市场其中一个衡量楼市淡旺的指标之一。这10个屋苑之所以被称作「蓝筹」原因是多年来成交量及尺价都较较稳定，不过10大屋苑当中，有多个楼龄已经逼近或超过45年，而银行对按揭物业供款年期计算，一般是以75减去计，即是说楼龄高於45年的话，按揭年期或者少於最长的30年！会否令转手难度大增呢？

 

现时10大屋苑中，以美孚新邨的楼龄最高，部分期数楼龄已接近55年。过去不少银行都会个别审批部分楼龄「砸界」的按揭申请，早两年仍有银行可批出30年期按揭，但随着楼龄与45年「分水岭」愈来愈远，现时银行最尽只接受以80减去计年期，即是如楼龄55年的话，最高可以25年按揭，如要做高於60%的高成数按揭，基於按揭保险公司要求要以75减楼龄作计算，更加最高只可做到20年按揭。以500万元贷款额，P按实际息率3.475计，做20年按揭月供约2.89万元，而25年按揭月供则约2.5万元，较做30年按揭月供约2.2万元，每月供款多近2,600元及6,500元。压力测下的入息要求也较30年期高3,800元及逾1万元(见图表)  。因此，要注意如要购入楼龄较高的物业，入息要求亦较高，同时如日后转手楼龄更大时，下手买家按揭年期或更短。

(图表1) 假设贷款额为500万元，息率3.475厘:

   

 其实不同物业类型，楼龄的计算方法也有不同，例如村屋物业，每间银行都计算方法差异也更大，有个别银行可接受做60%或以下的按揭时，以80减村屋的楼龄，但有个别银行则以60去减村屋楼龄，如果想做60%以上高成数按揭的话，按保公司一般只接受以55去减村屋楼龄。

 

除了楼龄因素外，不少楼龄较高的物业，内部曾做大改装及已分间「劏房」，而银行於审批按揭时，很大机会要求上门视察，如有僭建、大改间隔的情况，也有可能影响按揭审批，建议购入前先找专业按揭代理作预先评估，可令日后按揭流程更顺畅。

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