憧憬北水南涌 2023年楼市下半年有望转势

2022年香港住宅市场处於下行周期，在加息、股市波动和本地经济疲弱的背景下，住宅成交量和印花税收入均创下自2014年以来的新低。 政府数据显示， 2022全年共录得 45,050 宗住宅交易，按年下跌 39.4%。2022 年三大住宅辣税 – 包括额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及从价印花税(DSD) – 交投量共录约2,972 宗，按年下跌 41.9%。 辣税收益总数约59.4 亿港元，对比2021年的129.48亿，按年减少70.04亿，跌幅约54.1%。

去年楼市市况虽然低迷，但随着香港加速与中国内地和世界其他地区重新开放，更多专业人士和外籍人士返回香港，也有不少内地客及新香港人重投楼市，为豪宅市场带来刺激作用。这可以从近期一些引人注目的超级豪宅交易反映出来。一月时，一个位於渣甸山白建时道皇第 (Dukes Place) 的特色户以 2.871亿港元或尺价近7万元售出; 九龙站天玺在二月时以招标形式售出1伙四房单位，面积1574方尺，成交金额约1.319亿，尺价83,800元，成交尺价创项目新高。根据一手成交纪录册统计，年初至今楼价3,000万元以上的新盘大额成交达108宗，总楼价超过72亿元，与去年第四季比较，急升64%，平均伙售价逾6,700万元。可见在通关效应下，具实力买家入市意欲明显上升。

财政司司长陈茂波刚刚在最新一份财政预算案公布调整物业从价印花税（第二标准税率）税阶，以减轻首置人士及一般家庭的入市负担，将有助带动住宅市场交投量回升，特别是1,000万元以下的中小型单位。最近美国加息幅度进一步缓和，加上内地与香港复常通关，市场憧憬「北水南涌」，不论宏观经济或整体住宅市场气氛将会转好，楼市信心增强。笔者预计，发展商将采取更积极的方式，通过提供各种激励措施来吸引潜在买家购买新盘，预料今年成交量将上涨。不过，由於未出售的新盘货尾多，加上业主忙於「去库存」，笔者认为，楼价要到2023年下半年才有望出现明显改善。