买楼悭印花税 小心悭出祸

印花税 | 「借人头」源於楼市「辣招」

买楼要「借人头」，事关政府自2010年起，为压制楼市而推出「辣招」，在辣招下，非首置买家需付楼价15%印花税，而以公司名义买入物业更需额外缴付楼价15%，即合共30%税款。相对地首置买家仅需以从价印花税税阶计算，最高仅为楼价4.25%，若单位是豪宅，相差的税款可以千万，甚至以亿元计。因此，不少人为「悭税」，都会考虑在买楼时「借人头」，以亲友的首置名义买楼。若买家本身为内地客，欲购入1亿元物业，需缴交30%印花税即3000万元，而如果「借人头」以首置名义买楼，税款为425万元，足足相差2575万元。

印花税 | 「靠父干」买楼随时惹业权争拗

另外，现时银行审批按揭相当严格，部分年事已高，亦未必有稳定工作的父母，难以向银行申请按揭，故会由有稳定收入的已成年子女申请按揭。而因申请按揭时申请人必须为业主，故不少父母会由子女作为「挂名」业主。在此情况下，若子女后来就卖走物业与作为幕后买家的父母决定不一致，就非常容易引起争拗。

若希望避免此情况发生，首先在按揭申请上，可由有稳定收入的子女作为父母的担保人，一方面更容易通过银行审批，另一方面可继续保留申请人的业权，即父母仍可作为单位业主。另一个方法，是父母可选择与子女预先签定一份信托声明，列名物业可由子女以信托人方式持有，当中列明子女会成为物业名义上的持有人，但实际业主为父母。即使日后有争执，父母业权仍有保障。视乎复杂性，信托声明一般费用约数千元。

如若父母及子女在业权上有争执，父母需在法庭上提出证据，包括上述信托声明、买楼资金、供楼纪录、差饷、管理费等支出实际上由父母提供等。

印花税 | 「借人头」可被税局徵税

要留意的是，买楼时「借人头」，首先就涉及虚假陈述及瞒税等刑事罪行，因买家买楼时须在律师楼宣誓，包括声言自己是首次置业人士，以豁免15%从价印花税及15%的买家印花税，以及须宣誓买入这项物业是「代表自己行事」，而「借人头」买楼，即物业不单是「代表自己行事」因出钱买楼的幕后买家实际上亦是业主。若幕后买家本身已持有物业，税局更可追讨从价印花税及买家印花税差额。

更严重的是，若「借人头」是物业买入多年后才被揭发，即当年需要支付的印花税严重迟缴，除会被罚款最多5万元外，税局有权加徵少徵税款3倍的税金。以上述1亿元单位为例，若税局发现买入时涉瞒税，税局有权收取2575万元差价的3倍，即7725万元。

另外，对幕后买家而言，因只有土地注册处文件内登记好，才有最终业权保障，单位业权100%属於「人头」，若「人头」擅自把单位卖走，亦难以从刑事角度控诉「人头」诈骗。而若想从民事追讨，则需要证明买楼资金、供楼纪录、差饷、管理费等支出是由幕后买家负责。不过，若从民事追讨，或有机会被税局发现当年涉虚假陈述及瞒税行为，从而需负上刑事责任。

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