拆息跌用H按？ 封顶息宜与市场按息一致
日期：2023-02-18
近数月港元拆息波动性较大，去年12月期间，受年结及美息上升等因素影响，与楼按相关的1个月拆息曾高达5%十多年新高水平。今年1月起港元拆息持续回落，1个月拆息跌至2月14日报2.12%，以市场H按息H+1.3%计，H按实际息率3.42%已跌穿市场上主要二手物业P按息3.475%及部份银行H按封顶息3.625%。
现时二手物业按息当中，有部份银行提供之P按息为3.475% (P-2.15%; P:5.625%) ，低於H按封顶息率3.625%(P-2%; P:5.625%)，故此近月吸引不少二手物业按揭用家选用P按，P按比例亦因而增加。近日拆息回落，有按揭用家基於H按息跌至3.42%低於P按息3.475%，正在考虑选用H按还是P按。
要先留意一点，港元拆息其实较少时间与美息有如此大差距，过去十年1个月港元拆息与美息差距平均约0.15厘，鲜有现时差距超出2厘，故此未来港元拆息仍有机会回升至较贴近美息一点。基於上述及拆息波动性较大，用家选择按揭最好仍以H按封顶息与市场按息作比较，封顶息以不高於市场按息及P按息较佳，一旦拆息升穿封顶息，H按用家仍可以不高於市场按息水平供楼。
今年初港美息差已超过1厘，在过往此情况已增加套息活动诱因，然而，2月初美国加息期间美元拆息续升，港元拆息却仍然连日不升反跌，反映港元资金充裕，相信是本港投资环境向好令市场资金留港意欲大。截至2月14日1个月港元拆息与美息差距扩阔至约2.5厘，港汇始触及弱方兑换保证，促使金管局入市承接港元沽盘。由於港美息差拉阔至甚大差距，套息诱因增加下，金管局仍有机会再需入市令银行结余缩减，这情况下拆息有机会回升令港美息差返回收窄趋势
现时不少银行为一手物业提供之H按封顶息率低至3.375%，与P按息一致，故此仍较多按揭用家选用H按; 而部份银行提供之二手物业P按息低至3.475%，低於H按封顶息3.625%，用家未必基於近日拆息下跌便改选H按，然而，市场上亦有部份银行可为二手物业提供H按封顶息与P按息一致，按息介乎低至3.375%至3.625%，这些银行的按揭用家以选用H按为主，故此二手物业各有P按及H按用家支持。
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