考验估价功力

去年本地楼市价量齐跌, 不论发展商新盘还是二手市场交投量都录得按年明显萎缩, 而部份反映整体楼价的指数都回落了一成半到两成不等, 疲市轮廓相当明显。受到俄乌战事、环球疫情、经济疲弱、息口抽升、股市动荡等利淡因素影响下, 客户端都比以往更明白物业价格正受到重压, 银行以及估价行的相对保守取态变得无可厚非。 踏入新一年, 气氛一下子又转变了, 市场活动因通关突袭而悄悄起动, 估价变得困难多了。

物业估价工作向来是离不开科学分析的艺术, 既要根据实在的成交及物业数据, 进行一系列的科学计算与分析, 最后揉合艺术成份以更具人性化及前瞻性的方式呈现估算结果, 简单讲就像厨师与食材。 面对市场环境突变, 虽然成交数据仍然滞后反映早前的市况, 但个别屋苑 (亦并非全线屋苑) 已观察到出现反价的情况, 似有触底反弹之苗头。 与此同时, 移民急走盘又好、对后市睇淡的减价盘也好、因息口上涨引致回报率下降的投资盘都仍旧在线供应, 令成交走势变得混沌, 分析变得困难。 在此等转角市初期, 估价师既要审视该物业屋苑有否真的出现止跌回升, 又要考量合理的回弹幅度 (因成交数据参差与不足), 加上客户端的心态似有所改变, 都相当考经验与功力。 可幸笔者从事的测量行受惠於母集团庞大的成交数据库, 至少能获得最新鲜的食材炮制出美味小菜。

作者为中原测量师行联席董事(估价部)张世昌先生

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