豪宅地流标，地价见顶？

近日豪宅成交出色，其中ST. GEORGE’S MANSIONS现楼吸引大量买家，笔者到会所感受超凡的华丽设计。

在新的一年首次豪宅地赤柱环角道地皮，政府不接受入标的全部四份标书，代表发展商出价被看成较为保守，而政府似乎展示不是求钱不计价的态度。因为上一次标售的启德、宋皇台站地皮，市区核心地段接纳了每尺地价约6,138元后，市场一般都惊觉地价大折让的趋势，回看市区重建在土瓜湾荣光街的小区发展，上一幅土地成交价在短短7个月便是跌幅24.7%批出。另外安达臣道商业地，由领展每尺楼面地价约5,501元，到新地每尺地价约2,684元，后者尺价较前者大幅低约51%。再到启德地，邻近启德城西岸的地价由每尺楼面地价约10,220元到15,000元，最新是每尺地价约6,138元由长实中标。在2022年至2023年度卖地表上出现过流标，大幅跌价的地皮个例。由此，市场普遍都以此趋势来估值新土地价，是次赤柱豪宅地在上年政府推出2022-2023年度卖地表时，市场看好这幅地王价，保守估计超过百亿地价，可是物业市道在2022年下半年的急速变差，实在令到发展商要重新计算下一步的投资策略。

2022年全年一手销售宗数10,315宗，比起2021年的17,650宗大减40%有多，是自2013年来9年的新低，二手更是只得34,735宗，同样减少近4成，比较往年的成交真是可怕数字，一手住宅销售金额只得1,087亿，因此可见发展商的资金回笼、不够理想，再要投资大额地皮有条件的公司不多，所以虽然赤柱环角道是难得的豪宅地皮，因为涉及开发资金不少，所以也只是得四份标书入标。

本港的物业发展商在过去几年的土地增加上也颇积极，大家都有不少储备等待发展。经过疫症的三年困局，卖楼速度并不如期。同时在上一周期入地成本不平，现今加息周期至买家负担能力减弱，楼价向下摆，如果再抢贵地，便有可能出现蚀本项目，所以自2022年第四季开始，土地价格便逆向了。虽然是次豪宅地流标，但市场并没有太悲观，因为市况在通关的刺激下，市民信心恢复，更相信人流、物流回复正常往还后，资金活动，自然便可产生经济力量，一切都会动起来。本月1,000万元以下的交投量迅速回升，不少屋苑成交已经在追上月全月的成交量，价格更是低位回弹5%-8%，买家不敢再试新低还价，因为不少他们曾经参观的物业成交价已高於他们看的时候，有见及此便加速入市，信心回升明显可见。