为何银行上调按息后转按仍吸引？
日期：2022-12-24
上期提及最近银行已接连上调新造按息,例如由P-2.5%调整至P-2.25% (有关P现为5.625%)，按揭计划之实际息率便由3.125%上升至3.375%; 换言之,若按揭用家现时以旧有按揭计划之息率供楼, 照道理不会希望转按,因为息率较高、利息支出较多。然而,即使转按诱因减少的时期,市场上仍始终有一定之转按需求,转按登记仍占市场达2成或以上,原因何在?
市场上有着不同的转按需求，当中包括由现有高息贷款转至银行低息按揭,例如用家希望转走已快届满低息蜜月期的发展商一按，又或转走财务公司高息楼按, 另外是转按兼物业套现、甩走担保人、延长还款期等, 亦有一项诱因越见普及, 当银行提供吸引力大的按揭回赠,按揭用家或会透过转按赚取可观的回赠作为资金运用。
事实上，今年银行对於转按业务采积极取态, 提供的现金回赠为近年新高。虽然银行已陆续上调新申请的按揭息率，但当中仍有个别银行可提供调整前之按息优惠尾班车，实际按息低至3.125%(以H按封顶息P-2.75%计), 与一些业主现有供楼息率一致,而银行提供的可观现金回赠高达贷款额的2.1%, 以$500万按揭额为例,当业主成功转按后,按息及每月供款不变的情况下,扣除转按律师费支出约$8,000后,仍可赚得高达$97,000银行回赠金额。从这个例子看,你会发现,转按诱因其实仍相当大。
用家只要仔细计计数，或会发现即使新造按息高於现有供楼息率，转按后亦分分钟赚得更多更着数。同样以$500万按揭额作例子，若转按后按息将由现时之3.125%升至3.225% (由H按封顶息P-2.5%转为P-2.4%; P现为5.625%), 利息虽上升0.1厘, 但每年利息只是多出约$5,000,转按后银行回赠却高达$105,000,扣除转按律师费及两年罚息期内多出的利息约1万元($9,908)后,仍赚得高达$87,000回赠金额。当然,按揭供楼可长达30年,而并非罚息期之两年,但由於两年后罚息期已过,大有机会可再转按又或作其他安排, 善於灵活运用按揭计划的用家会选择先透过转按赚得可观回赠,即使两年后未可转按，有关回赠金额其实已可再抵销逾17年的利息差幅,期内用家很大机会已成功再转按又或另作其他安排例如楼换。
