呼吸Plan遇上楼价跌 个中陷阱不可不知
日期：2022-12-21
发展商为促销新盘，部分会提供「呼吸Plan」，让买家不用过压力测试及毋须提供收入证明便可成功借钱买楼做业主，而在首两至三年的蜜月期，更可享形形式式的供款优惠。直至蜜月期过后，这些业主回归现实，却遇上加息周期及楼价下行，凸显了个中陷阱。
呼吸Plan向来是缺乏财务实力买家的糖衣毒药，因这些按揭计划在首两至三年会提供林林总总的供款优惠，如：免息免供、还息不还本、还本不还息等，然后在蜜月期过后急速加辣，主要在供楼利息上的变化，从首两至三年贴近市场按揭贷款利息，至后期采用P-1%至P+1%等辣息。
因此，选用呼吸Plan的买家心里明白，在蜜月期过后必须转至一般银行的按揭计划，以解决高息问题，而难度在於如何成功转按。过往新盘入伙后，业主们往往会待额外印花税(SSD)松绑期过后才开始将单位善价而沽，由於楼市续升，成交对物业估值不会造成压力。
新盘陆续出现二手成交，银行有机会参考成交价为新盘估值。
时移势易，楼市近月充斥着劈价求售气氛，一些信心不足的业主过了SSD已急不及待蚀让离场，好像将军澳LP6、将军澳Monterey、大角咀利奥坊·凯岸等。新盘出现二手成交，银行有机会参考成交价为新盘估值，当减价蚀让成交愈多，影响了单位估值，呼吸Plan业主转会难度便愈高。
值得留意的是，若呼吸Plan的买家购入货尾单位，虽然可即时入伙白食白住数年，但由於新盘已届现楼，在大批楼花期购入单位的业主收楼后，过了SSD便有机在跌市期间减价甚至蚀让出货。在平衡时空下，呼吸Plan买家表面上仍在白食白住，但暗藏着蜜月期过后的转会估值不足风险。
选用呼吸Plan的买家，在蜜月期过后必须转至一般银行的按揭计划，以解决高息问题。
另一个呼吸Plan陷阱出现在还息不还本计划，部分呼吸Plan提供首两年免供，第三年还息不还本的「优惠」。买家宜留意还息不还本变相是租楼住，而且在最优惠利率(Prime Rate)持续上调下，部分计划利息高达四厘以上，高於一般银行按揭息率。假设楼价600万元，贷款额540万元，供楼年期30年，第三年按揭息率四厘，每月利息约18,900元，计落贵过租楼。
