加息周期下，居屋选用H按与P按较划算？

首先，要看看是购买一手还是二手居屋。对於新居屋买家，现时最优惠H按为H+1.3%，锁息上限持P -2.5%(P=5.375%)，即是P按与H按实际息率皆为2.875%。这情况下，表面看选H按还是P按是没有分别的，不过如若拆息回落，H按有可能可享较低供款息率，是「进可攻，退可守」的选项。

 

至於二手未补价居屋买家，现时可能是P按较H按吸引，现时二手住宅最优惠P按为P-2.4%，即实际息率2.975%，而H按则为H+1.3%，锁息上限持P -2.25%(P=5.375%)，即实际按息3.125%，较P按高0.1%。以每100万元贷款，年期25年计，每月供款差距约78元。

 

表面看是P按优惠一点，不过要留意，未补价资助房屋，转按不如私楼般灵活，每次申请都要经房委会审批，需时较长，同时不论成功获批与否，都要支付近2千元的行政费。如未来想转用H按悭息，还款期只限25年内之余下年期，不能拉长年期，也不能改动贷款额，而按过往经验，由於要取得房委会转按同意书，申请时间会较私楼转按长，曾有个案要用近3至6个月时间才成功转按。因此，建议选用P按还是H按，考虑的不是短线的1、2年，而是较长期看，拆息会否回落，会否H按长线看息率较P按为低。

假设未补价资助房屋 贷款额100万元 年期25年	P按	H按
息率	P-2.4%,(P=5.375%)	H+1.3% P -2.25% (P=5.375%)
实际按息	2.975%	3.125%
月供	$4,729.10	$4,807.40 +$78.30 (+1.66%)
全期利息开支	$418,736.00	$442,215.00 +$23,479 (+5.61%)

至於如想用未补价居屋转按套现，复杂程度更高，除了一样要经房委会批准外，房委会会要求业主解释为何要加按，一般要有特殊原因才大机会获批，例如筹集医药费或殓葬费，又或是孩子出国读书、财务欠债等，不过这类特殊原因批出的免补加按，并且因为加按后，该单位已不再获政府担保，故即使能成功加按，银行一般批出息率也会较私楼套现为高，或难以批出最优惠的H＋1.3%，甚至有些批出息率为 P 或更高。

 

由於未知将来未补价资助房屋转按或加按的手续会否简化，因此我们建议不论是新居屋或是二手未补价居屋的买家，做按揭的当刻，考虑要更长远。过往曾有新居屋买家为怕息率上升，而选择尽力减少按揭成数，甚至是全额支付楼价，但数年后突然有资金需要，才发现要以未补价的单位套现阻碍重重。其实，现时未补价居屋按揭与私楼一样有现金回赠，也有等同於供楼利息的高息存款户口，可让贷款人以储蓄资金去对冲到加息的影响，是以借多一点未必是「蚀息」，如不清楚如何计算，建议找专业人士分析。

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