港楼2022总结

首先总括一下香港房地产市场概况。监於本地股市表现疲软、劳动力萎缩、按揭利率上升及全球经济局势紧张等因素，香港住宅楼价跌幅於今年下半年加快，全年平均已下跌将近15%。 根据本行研究部资料显示，今年的住宅交易量亦创下新低，全年一手及二手住宅买卖预测共只有约45,000宗，比几次经济下行时为低。由於成交量低，导致一手及二手住宅市场的竞争加剧。此外，发展商今年推新盘的步伐亦见放缓，大多分批出售旗下住宅单位以配合现时低成交量，令未出售单纯数目囤积。

楼市表现不佳，亦直接影响政府卖地收入； 预计2022年卖地收入仅约350亿港元，同比大幅下降68%。然而今年，政府出售土地的步伐比预期的慢。 预计目前土地出售计划中某些地块将推迟到2023年出售。 预计2023年卖地收入将达500亿至700亿港元，而补地价预计达350亿至400亿港元，虽然未必如往年多，大在现时加息及全球经济阴霾下尚算不过不失。

尽管今年的楼市表现未如理想，笔者对香港长远的楼市还是有信心的。回顾香港经历了几次跌幅包括2003年沙士、2008年金融海啸、以及2016年加息，三次楼价调整的时间亦不算很长，回升的步伐亦往往可以很快。就如最近的2016年的调整，楼市回落约半年后已见回升，差饷物业估价署的私人住宅楼价指数重回前高位亦是一年之内的事，反映过往几次跌市，市场亦很快对本港楼市恢复信心，只要释除买家对市场的疑虑，始终是有市场购置力支持。虽然现在实际供楼利率比过去几年尤其量化宽松后及低息环境下为高，但实际对小业主影响始终有限，过去几年金管局对楼市按揭的规范亦令整体楼市在健康发展。 展望2023年，香港一般住宅楼价将下跌5-10%，豪宅楼价将下跌0-5%，但相信在现行楼按政策下未有业主大量抛售的风险，预计在加息稳定及疫情缓和后，楼市会迅速复常。

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