楼价走势升跌的因素

蚀让个案容易理解，只需找到物业个案当年的成交价，再和现在的成交价作对比便可以得知，如果物业是比较近期买入的，震撼性就会比较大。但另一方面，那些大型屋苑的每周成交价的波幅往往令我感觉纳闷，很多时会出现楼市整体下调，但却录得每周有楼价上的升幅，所以有时真不明白这些屋苑的平均售价的升跌是如何厘定。

笔者作为一名专业测量师，在多年前读书时，大学教授已经提及每一个物业都是独特的。即使同一个屋苑，同一幢大厦，单位大小间隔一样，楼层高度不同亦会对价值有影响， 1楼的单位与30楼的单位总会有些分别吧！

因此，如果上周成交的是一个位於1楼的单位而本周成交的是位於30楼，那麽去计算升跌幅的时候就有机会录得正增长，单凭数字走势未必会反映到实际市况。在单幢大厦尚且如此，在一些大型屋苑则更为复杂，一些大型屋苑如太古城等，牵涉多幢大厦，当中楼龄、设计及景观都各有不同，如果纯粹单单将每星期的平均价去比较的话，误差就可以非常之大。除此之外，如果在楼市淡静，买卖成交不多的时候，一两个偏离了市场的成交就可能影响了整个分析。

要认清楚每个楼宇的走势，就要将每个单位的成交转化为一个指标价，即是将屋苑的其中一个单位作指标，将来所有成交的单位再与这个指标单位作比较及调整，调整后的售价则代表了这个指标单位的价钱，那麽每周的平均价到时就代表这指标单位的平均价，从而我们就可以知道这屋苑每周的实际表现是如何。

以上计算方法其实就是一些物业价钱指数的基本运算模式，就好像笔者所属的中原集团，它的中原城市领先指数就是利用某屋苑的成交价在与当中其中一个指标单位作比较，经过分析及调整后所得出来的，因此理论上都可以做出每一个单位的修正价钱，这亦是日后发展成为网上估价的基础。