按息趋升 但按揭借款能力其实未有降低

今年9月金管局放宽按揭供款「压力测试」，用作评估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，压力测试主要是帮助供楼人士应对按息上升的压力，多年来有效降低信贷风险，由於香港已进入加息周期，按息已有所上升，加上市场预期是次加息周期或於明年见顶，故此将压测假定升幅调整至2厘已为供楼人士提供足够防守力。

由於压力测试得到适时调节，即使按息已由年初1.5%升至现时约3%附近水平，按揭申请人的供款入息要求其实未变，原因是年初按息虽然仅处於1.5%水平，但银行评估入息要求是以当时息率较高之H按封顶息率(2.5%)计算，压力测试便以2.5%加3厘即5.5%进行。现时按息升至介乎2.875%至3.375%，H按亦已触及封顶息率，以中位数按息3.125%为例，压力测试便以3.125%加2厘即5.125%进行。换句话说，年初银行以5.5%计算压力测试，现时仍以不高於5.5%水平(介乎4.875%至5.375%)计算压力测试，若买家的入息水平未有变化，意味即使按息已升近2厘，其借贷能力(以入息水平计算可借按揭额)其实未变。以首置客申请500万按揭额、30年期为例，年初时最低月入要求是$47,316，现时最低月入要求则为$45,374。

与楼按相关的1个月港元拆息近日升至逾4%创14年新高，明显高於市场按揭息率，而银行定存竞争持续，定存息已逾4%水平，反映银行整体资金成本上涨，息率有上调压力； 预期12月中美国加息后，银行将再次上调本港最优惠利率(P)，加幅不少於0.25厘，届时按息将升至约近3.5%水平。如是者银行将以3.5%加2厘即5.5%计算压力测试，与年初以5.5%进行压力测试的计算结果相同，故此，今年即使在加息周期，按揭申请的借贷能力其实未有降低。