实际租金对估值的影响

在商铺估值中，该商铺之现时实际租金高低，会否影响其估值？

基本上，在物业估值中，不论商铺、住宅或其他类型物业，测量师最常运用的会是直接比较法，即利用市场上最合适的成交作比较，然后分析各成交物业与估值目标之差异，再透过尺价调整以对目标物业得出估值决定。

估值过程中，测量师会订立不同的假设，当中以交吉交易或连租约交易会较为具关键性。如果假设为交吉交易，物业的现时实际租金未必会对该物业之估值造成影响；但如果假设为连租约交易，测量师需要在运用直接比较法后，再考虑该物业之实际租金、租期及该类型物业之市场回报率等，以决定其估值。

以下会以一个例子说明在假设连租约交易情况下，实际租金之高低对估值的影响。假设两铺位不论面积、门阔、人流情况等全部一样，只有两者的实际租金有高低之分，如果你是投资者连租约交易，你会选择购入租金较高，还是较低的商铺？如果答案明显，那两者之估值就不会一样了。

作者为中原测量师行联席董事 (专业估价)吴庭琛先生

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