楼价跌幅直逼15%

最近笔者遇到亲戚朋友时，被考起最多的问题就是「我层楼跌了多少？」香港自从经历年内第二次加息后，楼市已逐渐形成其明确的下行趋势，就算部分业内人士都指出加息只是其中一个影响楼市发展的因素，但预期美国加息步伐未停，银行资金成本压力下，本港仍有机会跟随加息0.125厘至0.25厘不等，息魔阴霾仍然笼罩楼市，还未计及通关进程、防疫措施放宽时间表、经济复苏表现等因素，综观楼市短期仍会继续寻底，但真的如学者说全年跌15%吗？

先分析一下数据，以中原城市领先指数来作简单对比，指数最新报164.91(至10月30日)，录连跌4周，10月累跌接近3.3%，相比今年初报186.19(至1月2日)，整体跌幅约11.4%。若以户型分析，大单位跌幅只有约7.7%，而中小型单位则跌约12.2%，后者明显跌势较急且持续。再以差饷物业估价署私人住宅楼价指数(所有类别)辅助分析，9月份最新报362.1，连跌4个月，录逾三年半新低，相比今年1月报390.8，整体跌约7.3%，还未计算10月之市况。两项权威指数都如实反映过去9至10个月楼市已下调约8%至12%，预期跌势持续下，相信年底埋单计，全年楼价整体跌幅应达10%至15%。

若嫌解读指数太抽象太离地，用指标屋苑真实成交价来分析亦简单易明。可是地产报道有时或会有太多哗众取宠的标题容易令读者混淆，笔者尝试单纯从物业估价角度来客观分析。以沙田第一城最脍灸人口的395方尺则王上车盘计，上月成交均价已跌至约470万元，相比今年1月时均价约550万元，下跌幅度接近一成半。

再以太古城675方尺两房则作为比较基准，上月成交均价约980万元，较年初1月时均价约1,100万元，亦下跌超过一成。两者都如实反映了过去10个月市场成交价已确实下跌超过一成了，预期普遍业主持续割价操作，全年实际跌幅将毫无悬念地直逼15%。

作者为中原测量师行联席董事(估价部)张世昌先生

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