旧楼的维修保养

记得疫情前一次欧洲旅游，参观了一个数百年历史的古城，见到这些建筑物经历了数百年仍可以保养完好至今，有点概叹在香港只是超过五十年的楼宇很多都残破不堪。与当地人闲聊后，发现原来当地的法规十分严格，要求业主遵守各项维修保养要求，特别是对於这类历史古城格外严格。所以有不少业主宁愿出售或丢空古城内的物业，搬进较新的社区，避免支付高昂的维修保养费用。

其实香港的情况也开始有点类似，维修保养的成本也越趋昂贵。目前香港的各类建筑物，由於大多数都是多层式大厦，所以大厦公用地方的维修保养均由所有业主按公契平均摊分。根据市建局的楼宇复修平台的数据，参与市建局资助计划下的市区旧楼，维修工程费用平均每户约7万元至10万元左右，而且维修费用亦见有按年上升的趋势。

政府资助计划 协助业主维修

现时市区旧楼业主最常面对的维修包括屋宇署发出的强制验楼及验窗、消防处发出的消防安全指示、机电工程署要求的固定电力装置定期检查、以及各项因楼宇失修或违例建筑而发出的维修命令。以上各项维修之中，以强制验楼及消防安全指示的维修范围较广、较复杂而且费用最高。以一般唐楼为例，如果需要满足强制验楼要求，最起码的维修项目包括墙身天花的石屎剥落、食水及污水喉管老化、天台或平台的防水、地渠淤塞、以及清折违例建筑等。

为了鼓励业主积极处理大厦维修，政府已经透过市建局推出不同的资助计划，协助住宅业主主动保养维修物业。另外亦有见围标问题，市建局亦提供「招标妥」平台增加投标的透明度及公平性。不过要参加上述计划的大厦，需要成立业主立案法团或取得100%业主同意，可惜目前仍有不少「三无」大厦（没有管理公司、没有法团、没有居民组织）均难以参加上述资助。

笔者曾为投资者管理一些市区旧楼物业，纵然业主希望配合处理大厦维修，不过由於有个别业主不愿意承担费用，以致大厦一直未能够达到法定人数成立法团，亦因为没有法团的情况下，所有工程都难以启动，而最终结果政府只有以票控罚款处理，但问题却一直未有解决。

近年政府开始改变政策，主动替一些「三无」大厦先维修，然后再向个别业主追回费用，这样的确解决了以往的困局，亦期望日后更多业主明白定期保养维修大厦的重要性，保持物业寿命及价值。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业先生

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