交通配套发展与楼价的关系

这个项目令我回想起在修读城市规划时有关交通配套的概念，以及当中与楼价的影响。过往人类因集体生活而创造了城市概念，而城市的中心基本上是该城市经济活动最频繁的地方，因此地价往往会是最贵，这就是所谓CBD概念。城市的发展会由这个中心向外延伸。在过往未有集体运输，只靠一般道路连接各个地方的时候，城市发展就会已类似圆形的向外扩张，就像我们对一些城市的地段统称一环、二环、三环等等的概念一样。越接近市中心的地段楼价就越贵，相反越远的就会比较便宜。

集体快速运输如铁路的出现就改变了以上的模式。假设城市其中一条道路改为铁路，那麽所需同一时间可以到达的地方就会更远，城市发展就不再以环形的状态向外扩张。如果建立数条类似的快速运输系统，城市的发展可能会像星形一样。屯门的楼价为何往往都处於低水，就是由於它距离市中心较远，而比它还较远离市中心的元朗，由於西铁线是先到元朗再到屯门，因此西铁线的出现最受惠的反而是元朗，因此元朗的楼价往往比屯门还要高。

将军澳由於比元朗及屯门更加接近市中心，因此过往它的楼价比上述两区还要贵。而由於接驳同区内的日出康城地铁只是将军澳綫的一条支线，班次密度比较少，因此它的楼价平均都会比将军澳区内其他地方稍低。现在跨湾连接路即将开通，配合经过跨湾连接路的巴士专线，日出康城的居民除了港铁外便多了一个选择，交通应该会更方便。根据上述的理论，进出日出康城的时间少了，那麽对该小区的需求应有脾益，而对楼价亦有一定的支持作用。 此外，跨湾连接路对政府日后拓展将军澳百胜角一带亦会带来分流交通的作用。

笔者过往常常都提及，政府要发展一个小区，除了要有足够的熟地外，如何对当地作出适合的交通规划亦至为重要，相信政府已经吸取了多年前发展屯门新市镇的经验，每逢规划新小区时都会提供足够的基础交通设施。