选用定息按揭也有窍妙？
日期：2022-11-15
每次加息周期，不同银行或贷款机构都会推出定息产品，包括有按保公司的10年、15年及20年定息计划，息率由3.5厘起。亦有大型银行近日推出首年定息计划，息率2.75厘。如果估计未来香港银行会上调最优惠利率(P)的话，选用定息计划是否「着数」呢？ 有没有比2.75厘更「抵」的定息计划？
其实香港由2008年底起至今的十多年来，香港银行只在2018年9月加息一次0.125厘，维持时间约一年。而这十多年间政府有推出多次定息计划，但由於这些定息计划息率都有一定溢价，因此近十多年来选用定息按揭的人士，都是「输」的。不过，现时美国加息步伐未停之下，香港银行加息的压力愈来愈大，这一次选用定息计划，能否「嬴」一次呢？
首先，除了政府的定息计划年期较长外，现时大型银行推出的定息计划，只是首年定息，而且只是等同该银行的H按锁息上限水平。大家是否选用首要考量的是未来一年接连加息机率有多高？同时拆息会否回落？参考2018年香港加息期间数据，当时的H按占超过80%时间都企於锁息上限的水平。如这次加息后情况相近的话，只要未来一年内银行加P 多於一次，选用定息便可能「嬴」。
另外，亦可留意部分银行的H按产品，带有「定息」功能，而且可能较用2.75厘的首年定息计划更划算。部分银行的定息计划是可以让客户选择每1、3、6、12个月才转一次拆息。举例，如若大家如眼光独到，又碰巧於今年1月10日这个年内一个月拆息最低，仅0.12821%的日子去锁定12个月才变拆息，那麽即时现时H按已升至2.5厘锁息上限，你的供款息率仍然会维持於H(0.12821%)+1.3%的水平，即实际息率1.428厘，以500万贷款额，年期30年计，每月供款较2.5厘锁息上限少2,600多元。 即使现时拆息高企，H按企於锁息上限，由於该银行尚未调整封顶息，维持於2.5厘，现时选定12个月的锁定期的话，便相等於有一年定息2.5厘的按揭计划。
